Key points

  • Swapcurves stijgen, marges dalen
  • Koopwoningmarkt blijft onder druk door beperkt aanbod en lage rente
  • Minder hypotheekaanvragen van kopers, meer over- en bijsluiters
  • Banken winnen marktaandeel ten koste van regiepartijen

Rentemarkt

In het eerste kwartaal van 2021 stegen de swaprentes over de hele curve met ongeveer 20 basispunten. De rentes met een looptijd langer dan 10 jaar stegen met ongeveer 46 basispunten. De 30-jaars rente steeg van -0,02% naar 0,48%. De 10-jaars rente steeg van -0,26% naar 0,07%. De 5-jaars rente steeg van -0,46% naar -0,32%. De swapcurve is versteild als gevolg van het sterker stijgen van de lange rente dan korte rente. Het verschil tussen de 30-jaars rente en de 10-jaars rente is gestegen van 0,24% naar 0,41%. De stijging van de swaprentes is het gevolg van het feit dat financiële markten er van uitgaan dat door het op grote schaal vaccineren, de economieën in 2021 weer snel zullen open gaan en ook snel weer zullen herstellen naar niveaus van voor het uitbreken van de coronacrisis. In dit scenario zullen de swaprentes eveneens terugkeren naar niveaus van voor de crisis. De financiële markten lopen vooruit op het terugdraaien van het expansieve monetaire beleid dat centrale banken sinds het uitbreken van de coronacrisis hebben gevoerd. Daarnaast zijn de inflatieverwachtingen gestegen mede als gevolg van de grootschalige fiscale stimuleringsmaatregelen in de Verenigde Staten. In de Verenigde Staten krijgen huishoudens een cheque vanuit de overheid (indien ze aan bepaalde voorwaarden voldoen) om ze te compenseren voor het wegvallen van inkomen als gevolg van de coronacrisis. Een sterkere stijging van de inflatie ten opzichte van de verwachting leidt tot hogere rentes.

EUROSWAPRENTE

ONTWIKKELING HYPOTHEEKTARIEVEN

Hypotheektarieven en marges

In het eerste kwartaal van 2021 bereikte de verschillende rentevaste periodes nieuwe laagterecords. De ECB lijkt haar rentetarieven ongewijzigd te laten om een eventueel pril herstel na de Covidpandemie niet in de kiem te smoren. De oplopende inflatie lijkt niet van dusdanig blijvende aard dat een rentestijging het inflatiedoel moet beschermen. Het gemiddelde tarief (op basis van de top-10 aanbieders) voor een 10-jaars rentevaste hypotheek met NHG daalde met 12 basispunten van 1,01% naar 0,89%. De swaprentes stegen juist in het eerste kwartaal, waardoor de marge (ten opzichte van swap) in dit segment hard daalde; de marge ging van 135 naar 97 basispunten. Het gemiddelde tarief voor een 30-jaars tophypotheek (hypotheek met LTV > 90%) daalde met 0,15% van 2,22% naar 2,07% gedurende het afgelopen kwartaal. De stijging van de swaprentes zorgde ook in dit segment van de hypotheekmarkt voor dalende marges. De marge op dergelijke hypotheken daalde met 48 basispunten, van 246 naar 198 basispunten. De gestegen swaprente heeft in het eerste kwartaal niet geleid tot gestegen hypotheekrentes. Dit komt vooral door een inhaalslag uit het vierde kwartaal waar swaprentes wel daalden maar hypotheekrentes niet zo sterk mee daalden. Daarnaast wordt er veel afgelost op bestaande hypotheken waardoor hypotheekverstrekkers moeten blijven concurreren op de hypotheekmarkt om de hypotheekportefeuille in stand te houden. Veel consumenten sluiten hun hypotheek over, dit blijkt ook uit het hoge percentage oversluiters op de hypotheekmarkt. Dit zorgt voor veel kapitaal wat naar de hypotheekmarkt gaat en dat zorgt voor veel concurrentie op de hypotheekmarkt. Hierdoor is er weinig ruimte voor stijgende marges, ondanks dat de swaprente wel stijgt.

ONTWIKKELING MARGES

Hypotheekafsluitingen en -aanvragen

In de eerste twee maanden van 2021 bleef het aantal afgesloten hypotheken stabiel op een hoog niveau van meer dan 40.000 afsluitingen per maand (o.b.v. 3-maands voortschrijdend gemiddelde). Het gemiddelde hypotheekbedrag is daarbij opgelopen tot ruim € 375.000 (bron: Kadaster). Het aantal hypotheek-aanvragen in het gehele eerste kwartaal kwam neer op bijna 140.000 waarvan er circa 68.000 over- of bijsluitingen betrof. Het aantal over- of bijsluitingen neemt steeds meer toe, wat met name te wijten is aan het grote aantal verbouwers. Het aantal hypotheekaanvragen van kopers neemt juist af. Het relatief beperkt beschikbare aanbod van te koop staande woningen is hier mede debet aan. Dat merken vooral consumenten met een voorkeur voor NHG waar door de stijgende prijzen de NHG-grens steeds meer uit het zicht verdwijnt. Dit ondanks dat de NHG-kostengrens in 2021 naar € 325.000 verhoogd is. Ondanks dat consumenten een steeds groter deel lenen ten opzichte van hun inkomen, daalde de ‘loan-to-value’ van 83% naar 81% als gevolg van de stijgende woningwaardes (bron: HDN).

AANTAL HYPOTHEKEN EN HYPOTHEEKSOM (3-MNDS VOORTSCHRIJDEND)

Bron: Kadaster (2021)

Marktaandeel banken gestegen

In het laatste kwartaal van 2020 steeg het marktaandeel van de banken aanzienlijk van bijna 57% naar bijna 62%. Het zijn met name de regiepartijen die marktaandeel hebben ingeleverd.

MARKTAANDEEL HYPOTHEEKVERSTREKKERS

Bron: IG&H en Kadaster (2021)

Woningmarkt: Sterke vraag en hoge prijzen

De nu al ruim een jaar durende Covid-19-pandemie krijgt geen vat op de woningmarkt. De woningprijzen blijven stijgen en in februari waren bestaande koopwoningen 10,4% duurder dan een jaar eerder (bron: CBS). De NVM meldt dat de prijzen aan het einde van het eerste kwartaal zelfs met 15% zijn gestegen, wat de grootste stijging in de laatste 20 jaar is. Een gemiddelde verkoopprijs bedraagt nu € 385.000. Noord-Nederland kende het afgelopen kwartaal relatief de grootste stijging met soms meer dan 20%. In de grote steden zijn de prijzen met 14-16% gestegen. Uitzondering hierop is Amsterdam dat met een stijging van 7% de laagste groei van Nederland kent. De reeds absoluut hoge huizenprijzen spelen hier een belangrijke rol in.

RENTE WONINGHYPOTHEKEN (ZUIVER NIEUWE LENINGEN)

Bron: DNB (2021)

Ongekende krapte op de woningmarkt en weinig executieveilingen

De krapte op de woningmarkt is overal groot; er staan nu ruim 42% minder huizen te koop vergeleken met vorig jaar. De NVM-krapteindicator staat op dieptepunt van 1,7. De gemiddelde tijd dat een woning te koop staat is inmiddels gedaald naar een historisch laag aantal van 51 dagen (Bron: Spotzi). Ruim 60% van de woningen werden boven de vraagprijs verkocht. Omdat de werkloosheid nog steeds laag is, blijft ook het aantal executievelingen laag. Het vierde kwartaal kende een kortstondige piek maar in de eerste maanden van 2021 daalde het aantal executieveilingen weer.

AANTAL EXECUTIEVEILINGEN (3-MNDS VOORTSCHRIJDEND)

Bron: Kadaster (2021)

Vooruitblik

In het komende kwartaal verwachten wij dat de druk op de woningmarkt aanhoudt. De verschillende grootbanken (Rabobank, ABN Amro en ING) hebben in hun meest recente woningmarktrapporten hun verwachting van de ontwikkeling van de gemiddelde huizenprijzen naar boven bijgesteld. Voor 2021 wordt gemiddeld een stijging van 7,5% tot 8,5% verwacht. Het betreft een stijging voor het hele jaar waar het huidige sterke eerste kwartaal onderdeel van uit maakt. Voor 2022 wordt een kleinere gemiddelde jaarstijging voorzien van 2,5% tot 4,0%. Het beperkte woningaanbod en oplopende prijzen zorgen ervoor dat steeds minder kopers aanspraak kunnen maken op een hypotheek met NHG. Door de oplopende prijzen vallen steeds meer hypotheekaanvragen buiten de maximale grens voor NHG, ondanks de verhoging in 2021 van deze grens naar € 325.000. Het aandeel kopers in de hypotheekaanvragen zal daardoor mogelijk afnemen. De oplopende woningprijzen zorgen voor een verdere daling van de loan to value voor bestaande hypotheken. Doordat het monetaire beleid in de komende kwartalen vooral nog gericht zal zijn op herstel van de economie, zijn er geen aanwijzingen dat de deze kapitaalmarktrentes zullen gaan stijgen op korte termijn. Door de aanhoudende concurrentie op de hypothekenmarkt is echter de verwachting dat ook de hypotheekrentes niet snel zullen stijgen en dat daarmee de marges onder druk zullen blijven staan.

image
image
image
image

Deel deze pagina