Key points

  • Woningmarkt nauwelijks geraakt door COVID-19, enkel in grote steden is impact merkbaar door lagere immigratie.
  • Huizenprijzen stijgen verder door beperkt aanbod en lage rente, vooral rondom de grote steden.
  • Meer aandacht voor prijs-kwaliteitverhouding door COVID-19, huurprijzen in de grote steden dalen, maar stijgen landelijk.
  • Verhoging overdrachtsbelasting drukt beleggingsvolume, aanvangsrendementen blijven laag.
  • Dreigende regulering van huurprijzen leidt mogelijk tot onzekerheid op beleggingsmarkt.

Sterke stijging prijzen op de koopwoningmarkt

De prijzen van Nederlandse koopwoningen zijn in het eerste kwartaal verder gestegen. De prijsindex voor bestaande koopwoningen (PBK) van het Kadaster - die corrigeert voor oppervlakte en locatie - kwam in maart 11,3% hoger uit dan een jaar eerder. Het aantal transacties lag fors hoger dan in begin 2020. Halverwege 2020, kort na het uitbreken van de COVID-19-pandemie, was de verwachting nog dat de huizenprijzen zouden dalen door een stijgende werkloosheid. Deze bleef echter laag en in combinatie met de lage hypotheekrente en de afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters, heeft dit tot hogere woningprijzen geleid. Niet overal stegen de prijzen even hard. Waar in sommige regio’s sprake was van prijsstijgingen tot boven 20%, had Amsterdam met 7% de laagste stijging van Nederland. De woningprijzen liggen hier al relatief hoog en regio’s met gunstiger prijs-kwaliteitsverhoudingen zijn in trek. Ook is de bereidheid toegenomen om verder van het werk te wonen. Het woningtekort blijft daarnaast hoog, wat voor krapte zorgt. Uit de NVM-krapte-indicator blijkt dat een woningzoeker nog maar keuze heeft uit 1,7 woning. Het vertrouwen van de consument in de woningmarkt is, na een jaar COVID-19, weer hersteld tot het niveau van begin 2020 (Eigen Huis Marktindicator). Omdat er nog geen aanwijzingen zijn dat de hypotheekrente zal stijgen, verwachten onder andere de grootbanken dat de huizenprijzen verder zullen oplopen in 2021. De mate en snelheid van de afbouw van het COVID- 19-steunpakket door de rijksoverheid bepaalt grotendeels hoe groot die stijging zal zijn.

BELANGRIJKSTE INDICATOREN Q1-2021

Huurprijzen stijgen, maar landelijke verschillen

Net als de prijzen voor koopwoningen blijven de markthuurprijzen stijgen. De markthuren voor woningen in institutioneel bezit stegen volgens MSCI in het vierde kwartaal van 2020 met 1,9%, 4,3% op jaarbasis. Data over het eerste kwartaal zijn er nog niet. Pararius, waar vooral makelaars en particuliere beleggers hun aanbod plaatsen, meldt een stijging van 2,1% op jaarbasis in het eerste kwartaal voor kale woninghuren. Regionaal zijn er verschillen. Huurprijzen in de G4 en een aantal omringende steden daalden, buiten de Randstad stegen de huren. De noodzaak om in de stad te wonen is tijdens COVID-19 minder groot gebleken. Huurders zijn nu eenmaal flexibeler dan kopers.

INDEX KOOP- EN HUURPRIJZEN NEDERLAND (2010=100)

Bron: Kadaster, MSCI, Oxford Economics (2021), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Beleggingsmarkt last pauze in

Het jaar 2021 is relatief rustig begonnen op de markt van woningbeleggingen. Op basis van voorlopige cijfers van Real Capital Analytics (RCA) ligt het beleggingsvolume in het eerste kwartaal met € 700 miljoen op het laagste niveau sinds 2017. In het vierde kwartaal werd er nog een recordvolume behaald. Door de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers van 2% naar 8% per 1 januari 2021 zijn veel aankopen vervroegd om nog van het gunstige tarief te profiteren. Hierdoor is het transactievolume in het eerste kwartaal van 2021 relatief laag. Ook is er onzekerheid over toekomstige regelgeving op de beleggingsmarkt. In het eerste kwartaal werd bekend dat de contracthuurgroei van vrijesectorhuurwoningenw ordtgemaximeer dophetinfla tiepercentage, plus één procentpunt. Er hangen bovendien nieuwe regels voor aanvangshuren voor een deel van de vrijesectorhuurwoningen boven de markt. Toch verwachten we dat de vraag naar Nederlandse woningbeleggingen hoog blijft door de gunstige risico-rendementsverhoudingen. Maar na de trage start is het niet onwaarschijnlijk dat het beleggingsvolume in 2021 lager uitkomt dan in de topjaren 2019 en 2020.

BELEGGINGSVOLUME (IN MILJARDEN €) WONINGEN PER KWARTAAL

Bron: RCA (2021), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Rendementen dalen verder, verschillen tussen regio’s kleiner

Het topaanvangsrendement voor woningen in Amsterdam bleef stabiel in het eerste kwartaal van 2021, nadat het aanvangsrendement in 2020 al hard was gedaald. Dit toont aan dat de beleggingsdruk hoog blijft door de relatief lage risicovrije rente en het beperkte verhuurrisico door het woningtekort. Ook in Den Haag, Eindhoven, Rotterdam en Utrecht bleven de topaanvangsrendementen gelijk. Kleinere steden als Zwolle en Arnhem lieten wel een daling zien met vijf tot vijftien basispunten. Door de lage rendementen in de G5 zien veel beleggers kansen in kleinere markten, waar het woningtekort ook groot is. Daardoor dalen ook hier de aanvangsrendementen. Het gemiddelde aanvangsrendement van institutionele beleggers bleef eind 2020 stabiel. De naar verwachting aanhoudend lage rente én de goede beleggingskenmerken van Nederlandse woningen geven geen aanleiding voor stijgende aanvangsrendementen op korte termijn. De verwachting is dat deze stabiel blijven. Door het historisch relatief lage niveau is het ook niet waarschijnlijk dat de rendementen nog fors zullen dalen.

AANVANGSRENDEMENTEN WONINGEN

Bron: Oxford Economics, C&W & MSCI (2021), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Regeldruk neemt toe

De woningmarkt was een belangrijk thema in de aanloop naar de verkiezingen in maart 2021. Het woningtekort loopt al enkele jaren op en in 2020 daalde het aantal opgeleverde woningen ten opzichte van 2019, wat de urgentie vergrootte. Ook voor de vrije huursector werden in de verkiezingsprogramma’s plannen gemaakt, waaronder een regulering van de aanvangshuurprijzen voor een deel van de geliberaliseerde huurwoningen. Begin 2021 gingen al twee belangrijke regels in voor de woningmarkt. Allereerst de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers van 2% naar 8%, met tegelijkertijd een verlaging van het tarief naar nul voor starters. Daarnaast werd de jaarlijkse huurgroei voor bestaande huurders in een geliberaliseerde woning beperkt tot het inflatiepercentage, plus één procentpunt. De lopende kabinetsformatie moet uitwijzen welke plannen tot wetgeving leiden, maar het lijkt waarschijnlijk dat de regulering gericht op betaalbare huren toeneemt. Dit zal naar verwachting een drukkend effect hebben op de huurgroei, het rendement en mogelijk ook de interesse van beleggers in Nederlandse huurwoningen. Anderzijds leiden duidelijkheid en aftopping tot een lagere risicoperceptie in de exploitatie, wat weer gunstig uitwerkt op de risico-rendementsverhouding.

OPGELEVERDE WONINGEN PER KWARTAAL (AANTAL X 1.000)

Bron: CBS (2021), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

De trek naar de stad stagneert

Na het eerste kwartaal hebben we ruim twaalf maanden COVID-19 achter de rug. De huizenprijzen zijn sinds decennia niet zo hard gestegen en de beleggingsvraag blijft hoog. Op de gebruikersmarkt is er zowel bij huur als bij koop een tweedeling zichtbaar tussen beperkte prijsstijgingen in de grote steden en hard stijgende prijzen in de woningmarkten rondom middelgrote steden buiten de Randstad. Deze trend is zichtbaar in de demografische ontwikkeling tijdens COVID-19. Naast natuurlijke groei - het saldo van geboorte en sterfte - wordt de bevolkingsgroei van een stad bepaald door mensen die de stad verlaten of juist in de stad komen wonen. Deze groepen zijn te verdelen in binnenlandse verhuizingen (verhuissaldo) en mensen die van en naar het buitenland verhuizen (migratiesaldo).

BEVOLKINGSGROEI PER STAD

Bron: CBS (2021), bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Vooruitblik

Naar verwachting blijft de komende kwartalen de druk op de huizenmarkt groot. Door het woningtekort en de lage hypotheekrentes zullen de koopprijzen verder stijgen in 2021. Ook voor de komende jaren ontbreken aanwijzingen voor een correctie van de huizenprijzen, maar veel is afhankelijk van de economische situatie na COVID-19. De grote steden, waar het effect van de pandemie het hardst werd gevoeld, krijgen na COVID weer hun aantrekkingskracht terug. Ook huurders zullen hun weg naar de stad terugvinden. Op de beleggingsmarkt is de verwachting dat, na de trage start door het effect van de hogere overdrachtsbelasting, de hoge beleggingsvraag zal aanhouden. De naar verwachting toenemende overheidsregulering op de woningmarkt kan de aantrekkelijkheid voor beleggers op de lange termijn wel iets doen afnemen. Naar betaalbare huurwoningen zal in vrijwel heel Nederland voldoende vraag blijven, zowel door gebruikers als beleggers.

image
image
image
image

Deel deze pagina