Key points

  • Vervlakking van de swapcurve door lichte stijging korte rentes.
  • Lichte daling van de marges door stijging swapcurves.
  • Het gemiddelde hypotheekbedrag is sterk opgelopen van € 375.000 naar € 400.000.
  • Het aandeel niet-kopers (oversluitingen en verhogingen) is voor het eerst ruim groter dan het aantal aanvragen voor een nieuwe woning.
  • De stijging van het marktaandeel banken zet door.
  • Beperkt aanbod en verdere prijsstijgingen verwacht in koopmarkt.

Rentemarkt

In het tweede kwartaal van 2021 stegen de swaprentes voor looptijden tot 10 jaar gemiddeld met 4 basispunten. Voor de langere looptijden stegen de rentes gemiddeld met 1 basispunt. De 5-jaars rente steeg van -0,32% naar -0,26%. De 10-jaars rente steeg van 0,07% naar 0,10%. De 30-jaars rente bleef ongewijzigd op 0,48%. De swapcurve is vervlakt omdat de lange rente vrijwel ongewijzigd bleef en de korte rente iets steeg. Het verschil tussen de 30-jaars rente en de 10-jaars rente is gedaald van 0,41% naar 0,38%.

In het eerste kwartaal zijn de swaprentes gestegen als gevolg van het feit dat financiële markten ervan uitgingen dat door het op grote schaal vaccineren, de economieën in 2021 weer snel zullen open gaan en ook snel weer zullen herstellen naar niveaus van voor het uitbreken van de coronacrisis. De financiële markten lopen vooruit op het terugdraaien van het expansieve monetaire beleid dat centrale banken sinds het uitbreken van de coronacrisis hebben gevoerd. Daarnaast zijn de inflatieverwachtingen gestegen mede als gevolg van de grootschalige fiscale stimuleringsmaatregelen.

In het tweede kwartaal zijn de swaprentes nauwelijks verder gestegen. Het herstel is ingeprijsd in de swaprentes waardoor het eindigen van de lock down en het weer open gaan van economieën niet heeft geleid tot een sterkere verdere stijging van swaprentes. Daarnaast hebben centrale banken aangegeven voorlopig het expansieve monetaire beleid niet terug te draaien. Tevens hebben centrale banken aangegeven de lange termijn inflatiedoelstellingen opwaarts bij te stellen waardoor de kans op een snelle renteverhoging vrij gering is. De centrale banken hebben aangegeven de recente opleving van de inflatie te zien als een tijdelijk fenomeen en dat dit dan ook geen aanleiding geeft

EUROSWAPRENTE

Bron: Syntrus Achmea

ONTWIKKELING HYPOTHEEKTARIEVEN

Bron: Syntrus Achmea

Hypotheektarieven en marges

In het tweede kwartaal zijn de hypotheektarieven deels nog iets verder gedaald, deels vrijwel gelijk gebleven. Voor zover de rentes zijn gedaald, was die daling ook duidelijk minder sterk dan in het eerste kwartaal. Het gemiddelde tarief (op basis van de top-10 aanbieders) voor een 10-jaars rentevaste hypotheek met NHG bleef ongewijzigd op 0,89%.

De stijging van de swaprentes in het tweede kwartaal zorgde dat de marge (ten opzichte van swap) in dit segment wel iets daalde; de marge ging van 97 naar 96 basispunten. Het gemiddelde tarief voor een 30-jaars tophypotheek (hypotheek met LTV > 90%) daalde met 0,06% van 2,07% naar 2,01% gedurende het afgelopen kwartaal. De stijging van de swaprentes zorgde ook in dit segment van de hypotheekmarkt voor dalende marges. De marge op dergelijke hypotheken daalde met 10 basispunten, van 198 naar 188 basispunten. De gestegen swaprente heeft in het tweede kwartaal opnieuw niet geleid tot gestegen hypotheekrentes, al is de daling wel merkbaar afgenomen.

In de hypotheekmarkt wordt nog steeds veel afgelost op bestaande hypotheken waardoor hypotheekverstrekkers moeten blijven concurreren op de hypotheekmarkt om de hypotheekportefeuille in stand te houden. Veel consumenten sluiten hun hypotheek over, dit blijkt ook uit het hoge percentage oversluiters op de hypotheekmarkt. Dit zorgt voor veel kapitaal dat naar de hypotheekmarkt gaat en dat zorgt voor veel concurrentie op de hypotheekmarkt. Daarnaast zien we het aantal aanvragen afnemen mede door een daling van het aantal transacties op de woningmarkt wat ook voor meer concurrentie zorgt.

ONTWIKKELING MARGES

Bron: Syntrus Achmea

Hypotheekafsluitingen en -aanvragen

Het gemiddeld aantal afgesloten hypotheken tot en met mei was vergelijkbaar met de eerste maanden van het jaar en bedroeg op basis van een driemaands voortschrijdend gemiddelde ongeveer 43.000. In de afgelopen drie maanden is het gemiddelde hypotheekbedrag sterk opgelopen van circa € 375.000 tot € 400.000 (bron: Kadaster). In het tweede kwartaal van 2021 heeft het aantal hypotheekaanvragen de stijgende trend van het eerste kwartaal doorgezet en is met bijna 5% gestegen tot 146.655.

Het aandeel niet-kopers (oversluitingen en verhogingen) is voor het eerst ruim groter dan het aantal aanvragen voor een nieuwe woning. Dit komt deels omdat de laatste groep geremd wordt door het beperkte woningaanbod. Vergeleken met een jaar geleden werd er aanzienlijk (22%) meer eigen geld ingelegd voor de financiering. Mede hierdoor is de gemiddelde LTV van verstrekte hypotheken gedaald naar 80% in het tweede kwartaal van 2021, vergeleken met 84% een jaar geleden. De steeds hogere gemiddelde hypotheeksom zorgt ervoor dat het aantal aanvragen met NHG in het tweede kwartaal met ruim 35% is gedaald (bron: HDN).

AANTAL HYPOTHEKEN EN HYPOTHEEKSOM (3-MNDS VOORTSCHRIJDEND)

Bron: Kadaster (2021)

Marktaandeel banken opnieuw gestegen, verdere prijsstijgingen verwacht

De stijging van het marktaandeel banken zet volgens IG&H door. Voor het grootste deel komt dit op het conto van de groei van het aandeel van de top 3 bankholdings. Daarnaast steeg ook het marktaandeel van regiepartijen en verzekeraars. De groei van het marktaandeel buitenlandse partijen was zeer minimaal. De categorie overige partijen is het afgelopen kwartaal relatief sterk in marktaandeel gedaald. De verschillende grootbanken, DNB en Oxford Economics gaan uit van een gemiddelde jaarlijkse prijsstijging van bestaande koopwoningen eind 2021 in de bandbreedte van 10,0 - 12,5%. Mede als gevolg van recente prijsstijgingen en verbeterde economische vooruitzichten hebben zij hun ramingen naar boven bijgesteld ten opzichte van het vorige kwartaal. Ook voor 2022 zijn de prijsstijgingen naar boven bijgesteld en geraamd op een bandbreedte van 3,8 - 5,50%.

RAMINGEN JAARLIJKSE HUIZENPRIJSSTIJGING

Bron: Eigen publicaties grootbanken. DNB en Oxford Economics (2021)

Beperkt aanbod en sterke prijsstijgingen op de koopwoningmarkt

De gekte op de bestaande koopwoningmarkt blijft voortduren. In de afgelopen maanden wordt prijsrecord op prijsrecord gebroken. In mei 2021 waren bestaande koopwoningen maar liefst 12,9% duurder dan een jaar geleden. Sinds februari lag de maandelijkse prijsstijging op jaarbasis steeds boven de 10%. Vergeleken met het dal in juni 2013 liggen de prijzen in mei 2021 bijna 67% hoger. Het aantal transacties is als gevolg van het beperkte aanbod sterk afgenomen (bron: CBS). De NVM signaleert dat inmiddels driekwart van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht en wijt dit aan de ‘fear of missing out’ onder potentiële kopers. Volgens de NVM was de gemiddelde prijsstijging in het tweede kwartaal maar liefst 20% wat de grootste procentuele stijging sinds de start van de metingen in 1995 betekent. De prijsstijgingen waren overal zichtbaar maar waren in Noord- en Oost-Nederland met stijgingen van 25 tot 30% het hoogst. De regio Amsterdam bleef wederom achter in relatieve prijsstijging maar die was met 13,9% nog steeds aanzienlijk.

Ongekende krapte op de woningmarkt en weinig executieveilingen

De krapte op de woningmarkt blijft onverminderd groot. Het aantal te koop staande huizen is met bijna 15.500 woningen op het laagste niveau ooit. Dit is een afname van 53% ten opzichte van vorig jaar. De NVM-krapteindicator (woningaanbod versus woningtransacties) staat op een nieuw dieptepunt van 1,4. De gemiddelde tijd die een woning te koop staat bij NVM-makelaars bedraagt 24 dagen. Op dit moment wordt 92% van de woningen binnen het kwartaal verkocht waarbij het verschil tussen vraagprijs en transactieprijs bijna 8,7% bedraagt. Voor 78% van de woningen goldt dat ze boven de vraagprijs zijn verkocht. Hoewel licht opgelopen, blijft het aantal executieverkopen op een historisch laag niveau.

AANTAL EXECUTIEVEILINGEN (3-MNDS VOORTSCHRIJDEND)

Bron: Kadaster (2021)

Vooruitblik

De hypotheekrente zal zich (met enige vertraging) aanpassen aan de swaprente. Als de swaprente stijgt zal de hypotheekrente eveneens navenant stijgen maar dan met enige vertraging. Als de swaprente daalt dan zal de hypotheekrente eveneens dalen met enige vertraging. In het derde kwartaal zou de vertraging iets langer kunnen duren als gevolg van de vakantieperiode. Hypotheekverstrekkers hebben in de vakantieperiode minder operationele capaciteit waardoor een daling van de swaprente met een langere vertraging dan normaal zal worden gevolgd.

De marges zullen, naar verwachting, stabiel blijven. Als de swaprente stijgt zal de marge in eerste instantie dalen om vervolgens, nadat de hypotheekmarkt zich heeft aangepast aan een hogere rente, weer te stijgen naar het huidige niveau. Als de swaprente daalt zal de marge eerst stijgen om vervolgens weer te dalen naar het huidige niveau.

De koopwoningmarkt zal ook de komende kwartalen door krapte en lage hypotheekrentes geregeerd worden. Zoals in het vorige kwartaal verwacht, is het aandeel kopers in de hypotheekaanvragen gedaald vanwege de gestegen prijzen en beperkte beschikbaarheid. Hierin zien we de komende kwartalen geen verandering. Door het laag blijven van de werkloosheid blijft het aantal executieverkopen naar verwachting ook laag.

image
image
image
image

Deel deze pagina