Key points

  • Huizenprijzen stijgen verder door “fear of missing out” en lage rente, Amsterdam blijft achter.
  • Huurprijzen dalen vrijwel overal, alleen betaalbare markten laten nog een stijging zien.
  • Het beleggingsvolume blijft laag door beperkt aanbod, maar interesse blijft.
  • Dreigende regulering van huurprijzen zorgt voor onzekerheid voor beleggers

Prijsstijging van koopwoningen blijft doorgaan

De gekte op de bestaande koopwoningmarkt blijft voortduren. In de afgelopen maanden wordt prijsrecord op prijsrecord gebroken. In mei 2021 waren bestaande koopwoningen maar liefst 12,9% duurder dan een jaar geleden. Sinds februari lag de maandelijkse prijsstijging op jaarbasis boven de 10%. Vergeleken met het dal in juni 2013 liggen de prijzen in mei 2021 bijna 67% hoger. Het aantal transacties is als gevolg van het beperkte aanbod sterk afgenomen (bron: CBS). De NVM signaleert dat inmiddels driekwart van de woningen boven de vraagprijs wordt verkocht en wijt dit aan de ‘fear of missing out’ onder potentiële kopers. Volgens de NVM was de gemiddelde prijsstijging in het tweede kwartaal maar liefst 20% ten opzichte van een jaar eerder wat de grootste procentuele stijging sinds de start van de metingen in 1995 betekent.

De prijsstijgingen waren overal zichtbaar maar waren in Noord- en Oost-Nederland met stijgingen van 25% tot 30% het hoogst. De regio Amsterdam bleef wederom achter bij de relatieve prijsstijging maar deze was met 13,9% nog steeds aanzienlijk. Uit de NVM-krapte-indicator blijkt dat een woningzoeker nog maar keuze heeft uit 1,4 woning. Het vertrouwen van de consument in de woningmarkt is stabiel gebleven (Eigen Huis Marktindicator). Diverse banken verwachten dat de woningprijzen in ieder geval eind 2021 en 2022 nog door zullen blijven stijgen. Belangrijk hiervoor is de aanhoudende lage hypotheekrente.

BELANGRIJKSTE INDICATOREN Q2-2021

Bron: Diversen, bewerking Syntrus Achmea

Huurprijzen staan onder druk

In tegenstelling tot de prijzen van koopwoningen, zijn de markthuurprijzen gedaald in het tweede kwartaal. Pararius, waar vooral makelaars en particuliere beleggers hun aanbod plaatsen, meldt een daling van 1,2% op jaarbasis in het tweede kwartaal voor kale woninghuren. Waar de huurprijsdaling in vorige kwartalen vooral zichtbaar was in een aantal grote steden hebben nu vrijwel alle grote en middelgrote steden te maken met dalende (vraag) huren van in aanbod gekomen huurwoningen. Alleen relatief betaalbare huurmarkten zoals Amersfoort en Almere lieten een stijging van huurprijzen zien. Dit toont aan dat huurders nog steeds kritisch kijken naar de prijs-kwaliteitsverhouding van hun huurwoning en de locatie minder belangrijk wordt. Er lijkt dan ook, al dan niet tijdelijk, een huurplafond bereikt te zijn van wat huishoudens willen betalen.

Landelijk steeg de leegstand in een jaar tijd met 80 basispunten tot 2,5% (maart 2021, MSCI). Vooral in het topsegment in de G4 lijkt leegstand ontstaan te zijn in het afgelopen jaar. Een belangrijke reden hiervoor zijn de expats die tijdens COVID-19 in veel lagere aantallen dan voorheen naar Nederland toekwamen. Makelaars merken wel verhoogde interesse van deze doelgroep in de afgelopen maanden maar het CBS verwacht dat pas medio 2022 de groei van expats weer op het pre-Corona niveau zal zijn.

De markthuren voor woningen in institutioneel bezit stegen in het eerste kwartaal van 2021 nog met 0,8% volgens cijfers van MSCI. De stijging was 4,8% op jaarbasis. Data over het tweede kwartaal zijn nog niet beschikbaar.

INDEX KOOP- EN HUURPRIJZEN NEDERLAND (2010=100)

Bron: Kadaster, MSCI, Oxford Economics (2021), bewerking Syntrus Achmea

Beleggingvolumes blijven laag

Het eerste halfjaar van 2021 is de activiteit op de woningbeleggingsmarkt relatief beperkt gebleven. Op basis van voorlopige cijfers van Real Capital Analytics (RCA) ligt het beleggingsvolume in het eerste halfjaar met € 1,4 miljard op het laagste niveau sinds 2013. In het tweede kwartaal werd in totaal voor € 740 miljoen aan (huur)woningen gekocht, fors minder dan de € 2,2 miljard in dezelfde periode in 2020. Het eerste kwartaal was al rustig doordat diverse transacties naar voren zijn gehaald door het per 1 januari 2021 geldende verhoogde OVB-tarief. Daarnaast bestaat er veel onzekerheid over mogelijke huurregulering voor vrijesector huurwoningen en is het beleggingsaanbod beperkt. De verwachting in de markt is wel dat de vraag naar Nederlandse woningbeleggingen op lange termijn hoog blijft door de gunstige risico-rendementsverhoudingen. Diverse grote (portefeuille) transacties hangen momenteel boven de markt. Ondanks dat dit het beleggingsvolume een flinke boost zal geven zal het beleggingsvolume voor 2021 zeer waarschijnlijk lager uitkomen dan in de afgelopen drie jaren.

BELEGGINGSVOLUME (IN MILJARDEN €) WONINGEN PER KWARTAAL

Bron: RCA (2021), bewerking Syntrus Achmea

Rendementen blijven stabiel

De gemiddelde aanvangsrendementen van huurwoningen in bezit van institutionele beleggers zijn in het eerste kwartaal van 2021 licht gestegen (bron: MSCI). De voornaamste reden is het OVB-effect waardoor de waarderingen negatief zijn bijgesteld. Door de stijging van de woningprijzen in hetzelfde kwartaal bleef het effect beperkt tot circa 10 basispunten. Cijfers over het tweede kwartaal komen later beschikbaar.

De prime aanvangsrendementen in de belangrijkste woningmarkten van Nederland bleven in het tweede kwartaal van 2021 stabiel. Er was beperkte transactieactiviteit en de transacties die plaatsvonden gaven te weinig aanleiding voor een lager aanvangsrendement. Daarnaast blijven de woningprijzen stijgen evenals de bouwkosten waardoor de investeringssom voor beleggers toeneemt. De interesse van beleggers in Nederlandse woningen blijft aanwezig waardoor het de verwachting is dat de rendementen op dit lage niveau zullen blijven. Om toch aan de rendementseisen te voldoen wijken veel beleggers uit naar kleinere steden, hierdoor kunnen aanvangsrendementen daar mogelijk nog verder dalen. Forse dalingen zijn echter niet waarschijnlijk gezien het historisch relatief lage niveau ten opzichte van andere asset classes.

AANVANGSRENDEMENTEN WONINGEN

Bron: Oxford Economics, C&W & MSCI (2021), bewerking Syntrus Achmea

Onzekerheid door regelgeving

De stijging van de woonlasten bij huishoudens krijgt steeds meer aandacht van de landelijke politiek. Met name de posities van starters en middeninkomens op de woningmarkt staan centraal bij beleidsmaatregelen. Daarnaast wil de politiek excessen in de woningmarkt, zoals exorbitant hoge huurprijzen, voorkomen. Doorgevoerde regelgeving zijn onder andere de hervorming van de OVB en de maximalisering van de indexatie van huren. De eerste effecten van de hervorming van de OVB wijst erop dat het 0%-tarief voor starters de positie voor deze doelgroep heeft verbeterd. De hierdoor verhoogde leencapaciteit heeft echter gezorgd voor een hardere stijging van de huizenprijzen. De indexatie van contracthuren is gemaximaliseerd op 1% boven inflatie. Dit zal met name excessieve huurverhogingen voor bestaande huurders voorkomen. Voor institutionele beleggers is het effect op portefeuilleniveau beperkt aangezien de gemiddelde huurgroei vaak al onder dit maximum ligt.

Naast deze al ingevoerde maatregelen zijn er diverse voorstellen van politieke partijen gericht op het beperken van de aanvangshuren door een aanpassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS). De wetsvoorstellen lopen uiteen van het beperken van de invloed van de WOZ-waarde in het aantal WWS-punten tot het optrekken van de WWS-grens tot een huurprijs van circa € 1.000. Hoewel nog verre van zeker is of en hoe deze wetgeving er komt, zal invoering hiervan gevolgen gaan hebben voor de huurinkomsten van institutionele beleggers in de bestaande portfolio. Ook zal het de financiële haalbaarheid van nieuwbouwprojecten verkleinen. Naast de impact van de mogelijke regelgeving zal de markt gebaat zijn bij duidelijkheid, hiermee kan onzekerheid bij beleggers weggenomen worden en (betaalbare) woningen aan de voorraad toegevoegd worden.

Vooruitblik

Naar verwachting blijft ook in de tweede helft van het jaar de druk op de huizenmarkt groot. Door het woningtekort en de lage hypotheekrentes zullen de koopprijzen verder stijgen in 2021. Daarnaast zijn er nog geen tekenen voor economische teruggang. Op de huurmarkt ligt momenteel vooral de focus op betaalbaarheid waarbij de betaalbare steden het nog beter doen dan steden waar de huurniveaus hoger liggen. Toekomstige regelgeving voor het bepalen van de aanvangshuren zal hier ook een rol in gaan spelen. Naar verwachting zal de vraag naar woningen in het dure segment weer herstellen maar dit is sterk afhankelijk van de mate waarin expats weer terugkeren. Ondanks deze onzekerheden blijven Nederlandse huurwoningen een aantrekkelijke beleggingscategorie.

image
image
image
image

Deel deze pagina