Key points

  • Hogere swaprentes op rentemarkt maar hypotheektarieven en marges nog gedaald
  • Hypotheekafsluitingen en -aanvragen stabiel, minder nieuwe aankopen
  • Sterke stijging hypotheeksom en regiepartijen sterkste groeiers
  • Aanblijvende krapte op de woningmarkt met prijsstijgingen en weinig executieveilingen

Rentemarkt: hogere swaprentes

In het derde kwartaal van 2021 stegen de swaprentes voor looptijden tot 10 jaar gemiddeld met 5 basispunten. Voor de langere looptijden stegen de rentes gemiddeld met 2 basispunten. De 5-jaars rente steeg van -0,26% naar -0,19%. De 10-jaars rente steeg van 0,10% naar 0,16%. De 30-jaars rente bleef ongewijzigd op 0,48%. De swapcurve is vervlakt omdat de lange rente vrijwel ongewijzigd bleef en de korte rente iets steeg. Het verschil tussen de 30-jaars rente en de 10-jaars rente is gedaald van 0,38% naar 0,32%.

In het derde kwartaal zijn de swaprentes verder gestegen als gevolg van het feit dat financiële markten ervan uitgingen dat door het loslaten van de lock downs en het heropenen van de economieën, centrale banken het monetaire beleid zullen terugdraaien. Daarnaast is de inflatie sterk gestegen (hoewel de consensus is dat het een tijdelijk effect is) waardoor de verwachting is dat de opkoopprogramma’s zullen worden teruggedraaid en centrale banken de korte rente zullen verhogen. Een aantal centrale banken heeft al aangegeven op korte termijn over te gaan tot het verminderen van het opkoopprogramma en in de toekomst de rente te verhogen. Zo heeft de Europese Centrale Bank in september al aangegeven dat het totale bedrag aan aankopen, het opkoopprogramma vanwege de pandemie (Pandemic Emergency Purchase Program), zal worden verlaagd. Dit heeft geleid tot hogere swaprentes in het derde kwartaal.

EUROSWAPRENTE

Bron: Syntrus Achmea

ONTWIKKELING HYPOTHEEKTARIEVEN

Bron: Syntrus Achmea

Hypotheektarieven en marges gedaald

In het derde kwartaal zijn de hypotheektarieven verder gedaald. De daling was iets sterker dan in het tweede kwartaal. Het gemiddelde tarief (op basis van de top-10 aanbieders) voor een 10-jaars rentevaste hypotheek met NHG daalde van 0,89% naar 0,86%. Mede door de stijging van de swaprentes in het derde kwartaal daalde de marge (ten opzichte van swap) in dit segment nog iets harder; de marge ging van 93 naar 84 basispunten. Het gemiddelde tarief voor een 30-jaars tophypotheek (hypotheek met LTV > 90%) daalde met 0,10% van 2,01% naar 1,91% gedurende het afgelopen kwartaal. De stijging van de swaprentes zorgde ook in dit segment van de hypotheekmarkt voor dalende marges.

De marge op dergelijke hypotheken daalde met 15 basispunten, van 188 naar 173 basispunten. De stijging van de swaprentes in het derde kwartaal, heeft al met al nog niet geresulteerd in een stijging van de hypotheekrentes.

In de hypotheekmarkt wordt nog steeds veel afgelost op bestaande hypotheken waardoor hypotheekverstrekkers moeten blijven concurreren op de hypotheekmarkt om de hypotheekportefeuille in stand te houden. Veel consumenten sluiten hun hypotheek over, dit blijkt ook uit het hoge percentage oversluiters op de hypotheekmarkt. Dit zorgt voor veel kapitaal dat naar de hypotheekmarkt gaat en dat zorgt voor veel concurrentie op de hypotheekmarkt. Daarnaast zien we het aantal aanvragen afnemen mede door een daling van het aantal transacties op de woningmarkt wat ook voor meer concurrentie zorgt.

ONTWIKKELING MARGES

Bron: Syntrus Achmea

Hypotheekafsluitingen en -aanvragen stabiel, minder nieuwe aankopen

In 2021 is het maandelijks aantal afgesloten hypotheken, op basis van een 3-maands voortschrijdend gemiddelde, relatief stabiel gebleven op een niveau tussen de 41.100 en 43.900 (bron: Kadaster, bewerking Syntrus Achmea). Het Hypotheken Data Netwerk (HDN) signaleert in het derde kwartaal met ruim 119.000 hypotheekaanvragen een vergelijkbaar niveau met het derde kwartaal van vorig jaar. Vanwege de zomerperiode was er een traditionele afname ten opzichte van het tweede kwartaal in het aantal hypotheekaanvragen. Er is wel een onderliggende trend in het soort afsluitingen. Als gevolg van schaarste in het aanbod koopwoningen betreft het steeds minder vaak een financiering van een nieuwe aankoop en dus relatief steeds vaker bij- of oversluiters.

Sterke stijging hypotheeksom

De gemiddelde hypotheeksom is, in lijn met de prijsstijgingen, flink toegenomen in de afgelopen maanden. Waar deze in mei nog circa € 385.000 bedroeg, was deze in augustus gestegen tot een niveau van ruim € 425.000 (bron: Kadaster). HDN signaleert aan het einde van het derde kwartaal een koopwoningwaarde van € 452.000, wat een stijging van 17 procent ten opzichte van vorig jaar betekent. Kopers lenen gemiddeld 4,45 maal hun inkomen en het geleende bedrag bedraagt 79 procent van de woningwaarde. De consequentie van hogere prijzen is dat met name bij de doelgroepen die zich richten op het goedkopere segment, zoals starters en NHG-doorstromers, een sterke afname in het aantal aanvragen is te zien.

AANTAL HYPOTHEKEN EN HYPOTHEEKSOM (3-MNDS VOORTSCHRIJDEND)

Bron: Kadaster (2021)

Regiepartijen sterkste groeiers

Het marktaandeel van regiepartijen is in het tweede kwartaal gestegen. De opmars van banken in eerdere kwartalen, en met name de grootbanken, is daarmee een halt toegeroepen. Ook verzekeraars laten een lichte groei zien. Regiepartijen groeien met name snel in het segment ‘over- en bijsluiters’. Ook in het starterssegment doen regiepartijen het steeds beter. Bij doorstromers blijven banken veruit het grootste marktaandeel houden (bron: IG&H).

MARKTAANDEEL HYPOTHEEKVERSTREKKERS

Bron: IG&H en Kadaster (2021)

Prijsstijging van koopwoningen blijft doorgaan

De huizenprijzen blijven doorstijgen. In augustus 2021 waren bestaande koopwoningen maar liefst 17,8 procent duurder dan een jaar geleden. Door de lage hypotheekrente en gunstige economische omstandigheden is de vraag naar woningen zeer hoog. Al zeven maanden op rij stijgen de huizenprijzen met meer dan 10 procent ten opzichte van een jaar eerder. Een dergelijke (maand)stijging werd voor het laatst in 2001 geregistreerd door het Kadaster.

Door de hoge prijzen zijn er weinig verhuizingen vanwege een gebrek aan geschikte en betaalbare woningen. Hierdoor is er nauwelijks doorstroming en komen starters niet aan bod. Het aantal verkochte woningen daalt dan ook al vier maanden op rij (bron: Kadaster/CBS). Ook de NVM heeft een forse prijstijging van de woningen geregistreerd, de gemiddelde transactieprijs kwam 19,2 procent hoger uit. Waar in vorige kwartalen de regio’s buiten de Randstad hogere stijgingen lieten zien dan de steden in de Randstad was er nu in alle regio’s een stijging van boven de tien procent. Door het beperkte aanbod werd er bij acht van de tien woningen overboden, gemiddeld 8,7 procent boven de vraagprijs. Het vertrouwen van huishoudens in de woningmarkt is licht gedaald in de afgelopen maanden en blijft neutraal (Eigen Huis Marktindicator).

De sterke prijsstijgingen van de afgelopen maanden hebben geleid tot naar boven bijgestelde ramingen voor de huizenprijsontwikkeling in 2021 én 2022. Hierbij moet worden aangetekend dat voorspellingen van Rabobank en ING dateren van september en hierbij recente ontwikkelingen van hogere inflatie en mogelijk politiek ingrijpen niet zijn meegenomen. De grote prijsstijgingen hebben de focus van politiek en toezichthouders op de betaalbaarheid van de woningmarkt vergroot. DNB waarschuwt voor de kwetsbaarheden als gevolg van risicovoller leengedrag. DNB roept de overheid dan ook op om fiscale regelingen op de woningmarkt af te bouwen aangezien zij de huizenprijzen opdrijven. Voorbeelden zijn de jubelton en de hypotheekrenteaftrek. Een toename van aflossingsvrije hypotheken brengt herfinancieringsrisico’s met zich mee en huizenkopers, met name starters, lenen steeds vaker maximaal ten opzichte van woningwaarde en/of inkomen.

Bron: Syntrus Achmea

Aanblijvende krapte op de woningmarkt en weinig executieveilingen

Het aantal te koop staande woningen vertoont al jaren een dalende lijn. In 2016 stonden er nog 100.000 woningen te koop. In 2018 was dit al gehalveerd en vorig jaar stonden er nog 30.000 woningen te koop. In het derde kwartaal van 2021 is het aantal te koop staande huizen volgens de NVM afgenomen tot een laagterecord van 16.572. De krapte-indicator blijft dit kwartaal op anderhalve woning per potentiële koper. Schaarste zorgt voor kortere verkooptijden en dat woningen steeds vaker en voor hogere bedagen boven de vraagprijs worden verkocht. Het aantal executieveilingen is na een aantal stabiele maanden van 27 tot 29 woningen in augustus gedaald tot slechts 18.

AANTAL EXECUTIEVEILINGEN (3-MNDS VOORTSCHRIJDEND)

Bron: IG&H en Kadaster (2021)

Vooruitblik

De hypotheekrente zal zich (met enige vertraging) aanpassen aan de swaprente. Als de swaprente stijgt zal de hypotheekrente eveneens navenant stijgen maar dan met enige vertraging. Als de swaprente daalt dan zal de hypotheekrente eveneens dalen met enige vertraging. In het tweede en derde kwartaal volgden de hypotheekrentes de stijging van de swaprente nog niet maar naar verwachting zal dit in het vierde kwartaal alsnog gebeuren. Wanneer de hypotheekrentes gaan stijgen, zullen de marges naar verwachting ook weer toenemen ten opzichte van het einde van het derde kwartaal. Het beeld voor de koopwoning- en hypotheekmarkt blijft ongewijzigd. In de komende kwartalen zal de koopwoningmarkt nog door steeds krapte, lage rentes en prijsdruk worden bepaald. Het aantal hypotheekaanvragen blijft daarmee onder druk staan en vanwege het lage aanbod en hoge prijzen. Dit wordt gecompenseerd door de niet-kopersmarkt. Het aandeel bij- en oversluiters zal relatief toenemen. De economie is in rap tempo hersteld sinds het einde van de lock downs. Door het huidige gunstige economische klimaat met lage werkloosheid zal derhalve in de komende maanden naar verwachting geen sprake zijn van een stijging van de achterstanden en de kredietverliezen.

image
image
image
image

Deel deze pagina