Key points

  • Huizenprijzen blijven stijgen in alle regio’s, het aanbod droogt op
  • Huurprijzen stijgen weer, vooral buiten de Randstad. Huurprijsregulering neemt toe
  • De interesse van beleggers in huurwoningen blijft groot, het aanbod echter beperkt
  • Aanvangsrendementen blijven zeer laag

Prijsstijging gaat door, aanbod droogt op

De huizenprijzen blijven doorstijgen. In augustus 2021 waren bestaande koopwoningen maar liefst 17,8 procent duurder dan een jaar geleden (bron: Kadaster/CBS). Door de lage hypotheekrente en gunstige economische omstandigheden is de vraag naar woningen zeer groot. Al zeven maanden op rij stijgen de huizenprijzen met meer dan tien procent ten opzichte van een jaar eerder. Een dergelijke (maand)stijging werd voor het laatst in 2001 geregistreerd door het Kadaster. Er zijn weinig verhuizingen door een gebrek aan geschikte en betaalbare woningen, waardoor de doorstroming stokt en starters nauwelijks aan bod komen. Het aantal verkochte woningen daalt al vier maanden op rij (bron: Kadaster/CBS). Ook de NVM heeft een forse prijsstijging van de woningen geregistreerd, de gemiddelde transactieprijs kwam in het derde kwartaal 19,2 procent hoger uit. Waar in vorige kwartalen de regio’s buiten de Randstad hogere stijgingen lieten zien dan de steden in de Randstad, was er nu in alle regio’s een stijging van meer dan tien procent. De NVM krapte-indicator is vrijwel gelijk gebleven, een woningzoeker heeft de keuze uit 1,4 woning. Door het beperkte aanbod werd er bij acht van de tien woningen overboden, gemiddeld 8,7 procent boven de vraagprijs. Het vertrouwen van huishoudens in de woningmarkt is licht gedaald in de afgelopen maanden en blijft neutraal (Eigen Huis Marktindicator).

BELANGRIJKSTE INDICATOREN Q3-2021

Huurprijzen tonen licht herstel

Markthuurprijzen van woningen in bezit van institutionele beleggers lagen in het tweede kwartaal 3,6 procent hoger ten opzichte van een jaar eerder. Hoewel er overal een stijging is waargenomen was de huurstijging vooral in de regio’s buiten de Randstad hoog. Cijfers over het derde kwartaal komen later beschikbaar (Bron: MSCI). Landelijke cijfers van de NVM tonen aan dat de (transactie)huurprijzen in het derde kwartaal 2,6 procent hoger lagen dan een kwartaal eerder. De stijging vond vooral plaats buiten de G4 (Bron: NVM/VGMNL).

Waarschijnlijk wordt de huurprijs in de toekomst verder gereguleerd om de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen te vergroten. Zo geldt er sinds dit jaar een maximale huurgroei voor zittende huurders in de vrije sector van één procent boven inflatie en geldt per 1 januari 2022 de WOZ-cap, die het WOZ-aandeel binnen het WWS beperkt tot maximaal 33 procent van het totaal aantal punten. Mogelijke aanvullende regelgeving gaat onder andere over het verhogen van de liberalisatiegrens, waardoor meer woningen in het gereguleerde segment vallen, maar hierover is nog geen politieke overeenstemming.

INDEX KOOP- EN HUURPRIJZEN NEDERLAND (2010=100)

Bron: Kadaster, MSCI, Oxford Economics (2021), bewerking Syntrus Achmea

Leegstand daalt weer

De landelijke leegstand van huurwoningen (MSCI) daalde voor het eerst sinds begin 2020. Hiermee zijn de eerste tekenen van herstel op de huurmarkt zichtbaar. Tijdens de Covid-19 crisis was er sprake van oplopende leegstand in vooral het duurdere huursegment in de grote steden. In Amsterdam en Rotterdam ligt de financiële leegstand met zo’n vijf procent nog relatief hoog. Data over het derde kwartaal zijn nog niet beschikbaar, maar op basis van marktinformatie lijkt het aantal te huur staande woningen ook in deze steden te dalen.Tekst

FINANCIËLE LEEGSTAND WONINGEN (IN %)

Bron: MSCI (2021)

Beleggingsaanbod is beperkt

In het derde kwartaal van 2021 is het beleggingsvolume opnieuw gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Op basis van voorlopige cijfers van Real Capital Analytics (RCA) ligt het beleggingsvolume in het derde kwartaal op 640 miljoen euro, achttien procent lager dan in dezelfde periode vorig jaar. Het is nu al het derde kwartaal op rij dat er beperkte activiteit is op de beleggingsmarkt. Er is weinig beleggingsaanbod en het transactievolume wordt vooral bepaald door een beperkt aantal nieuwbouwprojecten dat wordt verkocht. Traditioneel waren het vooral Nederlandse institutionele beleggers die deze objecten kochten, we zien echter dat steeds meer buitenlandse partijen op deze markt actief zijn. De gunstige risico-rendementsverhoudingen maken het voor deze partijen interessant om in Nederland een portefeuille op te bouwen. Gezien de beperkte activiteit in de eerste drie kwartalen zal het beleggingsvolume in 2021 op een fors lager niveau uitkomen dan de voorgaande jaren.

BELEGGINGSVOLUME (IN MILJARDEN €) WONINGEN PER KWARTAAL

Bron: RCA (2021), bewerking Syntrus Achmea

Rendementen blijven stabiel

De prime aanvangsrendementen in de belangrijkste woningmarkten van Nederland bleven in het derde kwartaal van 2021 relatief stabiel. Er was beperkte transactie-activiteit en de transacties die plaatsvonden gaven slechts in een aantal markten in Oost-Nederland aanleiding voor een lager aanvangsrendement. De lage rente, het goede economische klimaat en de grote interesse van Nederlandse en buitenlandse beleggers in woningen blijft de aanvangsrendementen de komende kwartalen drukken. De gemiddelde aanvangsrendementen van huurwoningen in bezit van institutionele beleggers zijn in het tweede kwartaal van 2021 gedaald met zo’n elf basispunten (bron: MSCI). De aanvangsrendementen worden vooral omlaag gedreven door stijgende leegwaarden. Cijfers over het derde kwartaal komen later beschikbaar, maar indicaties uit recente waarderingen tonen een verder dalende trend.

AANVANGSRENDEMENTEN WONINGEN

Bron: C&W, MSCI (2021), bewerking Syntrus Achmea

Vooruitblik

Naar verwachting blijven de huizenprijzen in de komende kwartalen stijgen. De hypotheekrenten blijven waarschijnlijk laag en het aanbod van koopwoningen zeer beperkt. Hoewel diverse partijen, waaronder De Nederlandsche Bank, de politiek oproept om fiscaal in te grijpen en zo de woningmarkt af te koelen, zijn er nog geen concrete signalen dat dit zal gebeuren. Er blijft grote vraag naar betaalbare huurwoningen. Het duurdere segment, dat tijdens de pandemie last had van vraaguitval van onder anderen expats in de grote steden, toont de eerste tekenen van herstel. Met het verder opleven van de wereldeconomie zal de vraag in dit segment verbeteren. De vraag naar woningbeleggingen blijft groot bij deze lage rente. Doordat het aanbod ook beperkt blijft, zullen de beleggingsvolumes klein blijven. Er zijn weinig verkopers en de haalbaarheid van nieuwbouwacquisities wordt kleiner door huurregulering en verhoogde duurzaamheidseisen.

image
image
image
image

Deel deze pagina