HYPOTHEKEN
Keypoints
- Swaprentes en hypotheektarieven sterk gestegen
- Recordpiek in hypotheekaanvragen en stijging hypotheeksom
- Regiepartijen verliezen marktaandeel ten koste van verzekeraars
- Huizenprijzen maken pas op de plaats en krapte op de woningmarkt daalt licht
Rentemarkt
In het eerste kwartaal van 2022 stegen de swaprentes voor alle looptijden van de swapcurve. De swaprentes met looptijden tot 10 jaar stegen gemiddeld met 75 basispunten. Voor de langere looptijden stegen de rentes gemiddeld met 67 basispunten. De 5-jaars rente steeg van van 0,02% naar 0,98%. De 10-jaars rente steeg van 0,30% naar 1,19%. De 30-jaars rente steeg van 0,48% naar 1,02%. De swapcurve is verder vervlakt omdat de lange rentes (veel) minder hard stegen dan de kortere rentes. Het verschil tussen de 30-jaars rente en de 10-jaars rente is verder gedaald en zelfs negatief geworden.
Waar het verschil aan het einde van het vierde kwartaal 0,18% bedroeg, is dit aan het einde van het eerste kwartaal -0,17%. Hiermee ligt de 30 jaar swaprente lager dan de 10 jaar swaprente en is de curve inverse na 15 jaar swap.
In het eerste kwartaal zijn de swaprentes sterk gestegen. De stijging die in de tweede helft van 2021 is ingezet, heeft een vlucht genomen in het eerste kwartaal van 2022. Waar de stijging in eerste instantie een reactie was op het terugdraaien van het monetair beleid als gevolg van corona pandemie, wordt die nu vooral gevoed door de verwachting dat centrale banken sneller en sterker de rente zullen verhogen.
De hoge inflatie sinds het herstel van de economie als gevolg van de lockdowns heeft er verder voor gezorgd dat het beleid sneller zal worden teruggedraaid dan in eerste instantie gedacht. Daarnaast heeft de oorlog in Oekraïne gezorgd voor nog hogere inflatie door gestegen energieprijzen. De inflatie in Nederland bedroeg over het eerste kwartaal 9,7% (bron: CBS). De markt gaat er derhalve van uit dat centrale banken de rente fors zullen verhogen om de inflatie weer te doen dalen.
In het Verenigd Koninkrijk heeft de Bank of England de rente in het eerste kwartaal verhoogd met 50 basispunten. In de Verenigde Staten heeft de FED in het eerste kwartaal de rente met 25 basispunten verhoogd en is de verwachting dat dit nog een aantal keren zal gebeuren dit jaar. In Europa heeft de Europese Centrale Bank tevens aangegeven eerst te stoppen met het opkoopprogramma en dan te beslissen of het noodzakelijk is om de rente te verhogen. De ECB verwacht in de tweede helft van het jaar klaar te zijn met het opkopen van obligaties, wel blijft de ECB vooralsnog aflossingen herbeleggen. Afhankelijk van de economische ontwikkelingen en de inflatie zal dan bepaald worden of het noodzakelijk is om ook in Europa de rente te verhogen. Door het terugdraaien van het opkoopprogramma van de ECB stijgen de rentes tot en met 15 jaar harder dan de langere rentes. Dit verklaart de inverse curve vanaf 15 jaar.
EUROSWAPRENTE
Bron: Syntrus Achmea
Hypotheektarieven en marges
In het eerste kwartaal zijn de hypotheektarieven erg hard gestegen. In het laatste kwartaal van 2021 stegen de hypotheektarieven al licht, maar de stijging in het afgelopen kwartaal was vele malen groter dan die in het laatste kwartaal van 2021. Door deze grote stijging zijn de hypotheektarieven uitgekomen op een niveau dat ze in bijna drie jaar niet meer hebben gehad. De laatste keer dat de hypotheekrentes zo hoog waren, was in het eerste kwartaal van 2019. Het gemiddelde tarief (op basis van de top-10 aanbieders) voor een 10-jaars rentevaste hypotheek met NHG steeg van 0,93% naar 1,93%. Ondanks de stijging van de swaprentes in het eerste kwartaal steeg ook de marge (ten opzichte van swap) in dit segment; de marge ging van 76 naar 87 basispunten. Het gemiddelde tarief voor een 30-jaars tophypotheek (hypotheek met LTV > 90%) steeg met 0,86% van 2,00% naar 2,86% gedurende het afgelopen kwartaal.
Ook in dit segment nam, ondanks de stijging van de swaprentes, de marge (ten opzichte van swap) toe. De marge op dergelijke hypotheken steeg met 8 basispunten van 171 naar 179 basispunten. De grote stijging van de hypotheekrentes in het afgelopen kwartaal is allereerst een gevolg van de verlate reactie op de stijging van de swaprentes aan het eind van 2021. Daarnaast zijn de swaprentes in het eerste kwartaal van 2022 hard verder gestegen en de hypotheekrentes hebben die beweging, zij het met enige vertraging, ook gevolgd.
ONTWIKKELING HYPOTHEEKTARIEVEN
Bron: Syntrus Achmea
ONTWIKKELING MARGES
Bron: Syntrus Achmea
Recordpiek in hypotheekaanvragen door oplopende rentes
Net als in eerdere jaren vertoonde het aantal afgesloten hypotheken in december een piek om in januari en februari terug te vallen. Dit jaar was de piek (57.316) groter dan in eerdere jaren (respectievelijk 48.764 in 2020 en 44.049 in 2019). Het 3-maands voortschrijdend gemiddelde lag met 43.590 nog steeds op een hoog niveau (bron: Kadaster, bewerking Syntrus Achmea).
Het aantal hypotheekaanvragen bereikte in het eerste kwartaal van 2022 een historisch hoog niveau. De in totaal 191.293 aanvragen overstegen het niveau van het eerste kwartaal van 2021 met maar liefst 37 procent maar het niveau lag ook bijna 22 procent boven het vorige recordniveau van het vierde kwartaal van 2021. Waar de kopersmarkt, ondanks het beperkte aanbod een lichte stijging realiseerde ten opzichte van vorig jaar, steeg met name het aantal aanvragen van de niet-kopersmarkt. De toename was met ruim 75 procent zeer hoog (bron: HDN). HDN (Hypotheken Data Netwerk) zag een onmiddellijke reactie op de aangekondigde rentestijgingen medio februari. Dit heeft met name bij- en oversluiters doen besluiten actie te ondernemen. In zowel de kopersmarkt als de niet-kopersmarkt steeg het aandeel hypotheekaanvragen met een gedeelte aflossingsvrij.
AANTAL HYPOTHEKEN EN HYPOTHEEKSOM (3-MNDS VOORTSCHRIJDEND)
Bron: Kadaster (2022)
Sterke stijging hypotheeksom en regiepartijen verliezen marktaandeel ten koste van verzekeraars
In lijn met de gestegen huizenprijzen is ook de gemiddelde hypotheeksom toegenomen. Op basis van 3-maands voortschrijdend gemiddelde steeg de gemiddelde hypotheeksom van ruim €435.000 in november naar €452.000 in februari (bron: Kadaster, bewerking Syntrus Achmea). Kopers lenen gemiddeld 4,46 maal hun jaar inkomen en kennen een gemiddelde loan to value van 76,9 procent (bron: HDN).
In het vierde kwartaal van 2021 zijn er lichte verschuivingen in het aanbieders landschap. Het aandeel van banken is net als vorig kwartaal licht gedaald naar 52 procent. Hiermee zet de daling die is ingezet in het eerste kwartaal van 2021 gestaag door. Het aandeel van de Top 3 banken bleef dit kwartaal 43,4 procent wel gelijk. Regiepartijen verloren relatief fors marktaandeel met een daling van 24,0 procent naar 22,1 procent. Het aandeel van verzekeraars groeide het vierde kwartaal van 13,2 procent naar 14,5 procent. De groei van buitenlandse partijen was marginaal (bron: IG&H).
MARKTAANDEEL HYPOTHEEKVERSTREKKERS
Bron: IG&H (2022)
Huizenprijzen maken pas op de plaats
Op de koopwoningmarkt lijkt er een eerste indicatie te zijn van piekvorming. De door de NVM geregistreerde gemiddelde transactieprijs is in het eerste kwartaal van 2022 met 2,1 procent gedaald, op jaarbasis bedroeg de stijging nog 13,7 procent. De hypotheekrente is gestegen en doordat inflatie onvoldoende wordt gecompenseerd met loonstijgingen is de betaalbaarheid van woningen verslechterd. Daarnaast leidt de oorlog in Oekraïne tot onzekerheid.
Het aantal transacties daalde. De NVM wijst op seizoensinvloeden, in het eerste kwartaal is er gewoonlijk minder activiteit. Het aanbod steeg in het eerste kwartaal met 10 procent waardoor de krapte-indicator opliep van 1,3 eind 2021 naar 1,8. Hoewel dit het hoogste niveau is sinds 2020, is de keuze voor kopers beperkt. In 2017 stond de indicator nog op 5,5. Ook worden vier van de vijf woningen voor gemiddeld 8 procent boven de vraagprijs verkocht.
De NVM-cijfers zijn gebaseerd op de gemiddelde transactieprijs en geven een grove maar actuele indicatie van de huizenprijsontwikkeling. De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) van het CBS/Kadaster geeft een betere indicatie, doordat deze corrigeert voor locatie en woningtype. De eerste kwartaalcijfers toonden een stijging van 4,6% ten opzichte van eind 2021. In februari (0,4%) en maart (1,0%) was de stijging langzamer dan in januari (3,1%) maar verder zijn er geen indicaties voor een stabilisatie van de woningprijzen.
Ondanks de hoge inflatie en de geopolitieke onrust daalde de Eigen Huis Marktindicator slechts 3 punten in het eerste kwartaal. Met een waarde van 95 – 100 is ‘neutraal’ op een schaal van 0 tot 200 – zijn woonconsumenten licht negatief over de huizenmarkt. Ondanks de huidige pas op de plaats verwachten de grootbanken en Oxford Economics als gevolg van overloopeffecten voor 2022 nog een sterke stijging van de gemiddelde huizenprijs. Hoewel oplopend, is de hypotheekrente in historisch perspectief nog steeds laag en blijft er krapte in het aanbod.
RAMINGEN JAARLIJKSE HUIZENPRIJSSTIJGING
Bron: IG&H (2021)
Krapte op de woningmarkt neemt licht af en nog zeer weinig executieveilingen
Het aantal transacties daalde opnieuw. Het aanbod steeg in het eerste kwartaal met 10 procent waardoor de krapteindicator steeg van 1,3 eind 2021 naar 1,8. Ondanks dat dit het hoogste niveau is sinds 2020 is het aantal keuzemogelijkheden voor potentiële kopers nog steeds beperkt, in 2017 lag dit getal nog op 5,5 (bron: NVM). Het aantal executieveilingen blijft ook in de eerste maanden van 2022 laag. Het 3-maands voortschrijdend gemiddelde is gedaald van 23 naar 20 gedwongen verkopen. Bewoners die in de afgelopen of aankomende periode een nieuw energiecontract moeten afsluiten krijgen te maken met sterk stijgende maandlasten. Dit zet de koopkracht van het huishouden onder druk waarmee oplopende betalingsachterstanden op de loer liggen.
AANTAL EXECUTIEVEILINGEN (3-MNDS VOORTSCHRIJDEND)
Bron: Kadaster (2022), bewerking Syntrus Achmea
Vooruitblik
De hypotheekrente zal zich (met enige vertraging) aanpassen aan de swaprente. Als de swaprente stijgt zal de hypotheekrente eveneens navenant stijgen maar dan met enige vertraging. Als de swaprente daalt dan zal de hypotheekrente eveneens dalen met enige vertraging. Naar verwachting zullen de hypotheekrentes nog verder stijgen in reactie op de verdere stijging van de swaprentes in het eerste kwartaal van 2022. De woningmarkt lijkt zich qua prijzen op een voorlopige piek te bevinden. Hoewel de jaar-op-jaar prijsontwikkeling nog enige tijd hoog zal blijven, is de maand-op-maand groei in het eerste kwartaal gestagneerd. Oplopende rentes en inflatie, maar ook geopolitieke onzekerheid zijn de voornaamste oorzaken van de pas op de plaats. Desondanks blijft er sprake van historisch lager rentes en veel krapte op de woningmarkt. Het sentiment van consumenten in de komende maanden zal bepalend zijn voor de verdere ontwikkeling van de koopwoningmarkt.