RETAIL

Keypoints

  • Leegstand daalt verder, maar langzaam in grote steden
  • Retailmarkt beweegt naar herstel van huurniveaus en aanvangsrendementen
  • Belastingschulden en personeelstekort hebben voorlopig een remmend effect

De economie is open, maar hoge prijzen, personeelstekorten en belastingen, remmen herstel

De detailhandelsomzet lag in het eerste kwartaal van 2022 16,5 procent hoger in vergelijking met dezelfde periode een jaar eerder. De omzet van non-food groeide met bijna 58 procent, vooral in het kledingsegment. Een deel van de omzet werd nog steeds online verkocht, maar het aandeel in de totale omzet was 25 procent lager dan een jaar geleden. De online omzet van kledingwinkels was zelfs 43 procent lager (CBS, 2022). Het ziet er op het eerste gezicht goed uit voor de retailmarkt, maar donkere wolken pakken zich samen. Zo heeft de hoge inflatie van 9,7 procent eind maart grote impact. Bedrijven kunnen sterk gestegen inkoop- en transportkosten vaak niet doorberekenen aan de consument. Dat zet marges onder druk. Dan zijn er de betalingsachterstanden bij de belastingdienst. Veel bedrijven maakten gebruik van steunmaatregelen en vroegen uitstel van belastingen. Deze betalingen komen nu weer op gang, maar de timing is beroerd. Naar verwachting wordt vooral het MKB getroffen wanneer reserves door corona zijn geslonken. Grote internationale partijen kunnen dit waarschijnlijk wel opvangen. In maart liep het aantal faillissementen op, vooral in de handel. En dan is er nog het personeelstekort. Het sterke herstel na de pandemie heeft de vraag naar personeel aangewakkerd, maar personeel blijkt lastig te vinden. Eind december waren er in de handel ruim 77.000 openstaande vacatures, een stijging van 96 procent ten opzichte van december 2021. Nieuwe cijfers in mei zullen geen afname in het personeelstekort tonen, vooral winkels hebben hiervan last. Retailers profiteren hierdoor niet ten volle van de toegenomen vraag. De nasleep van de coronaperiode en de oorlog in Oekraïne lijken het herstel te remmen, maar de markt kruipt langzaam maar zeker uit het dal.

OMZETONTWIKKELING DETAILHANDEL (% Y.O.Y.)

Bron: CBS (2022)

OPENSTAANDE VACATURES (Q1-2011 - Q4-2021, DUIZENDTALLEN)

Bron: CBS (2022)

De retailmarkt kruipt langzaam uit het dal

Het sentiment op de retailmarkt verbetert, maar de littekens van de coronaperiode zijn nog zichtbaar. De gemiddelde leegstand in Nederland daalde het eerste kwartaal naar 6,7 procent. Deels wordt dit verklaard uit de afname van het aantal verkooppunten. Veel winkels worden getransformeerd naar andere functies, maar vooral in de kleinere winkelgebieden. Het institutioneel bezit is geconcentreerd in de grotere steden, waar de leegstand nog steeds hoog is. Toch trekt de vraag aan en neemt de leegstand af. De tophuren stegen voor het eerst sinds lange tijd in Den Haag, Arnhem en Eindhoven. Elders bleven de tophuurniveaus stabiel, met uitzondering van de binnenstad van Utrecht. De grote correctie van de afgelopen kwartalen lijkt niet door te zetten. Deze beweging wordt bevestigd door de conjunctuurklok van de gebruikersmarkt. Hierin schuiven de markten langzaam van links naar het kwadrant rechtsonder. Daar vindt huurgroei plaats en gaan de tophuren stijgen.

LEEGSTAND PER SEGMENT IN BINNENSTEDEN

Bron: Locatus (2022), bewerking door Syntrus Achmea Real Estate & Finance

CONJUNCTUURKLOK GEBRUIKERSMARKT 2022 Q1

Bron: C&W (2022), bewerking door Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Sterkste groei passanten in wijkwinkelcentra op weekdagen

In het eerste kwartaal werden de meeste beperkende maatregelen opgeheven en werd het weer mogelijk de winkelgebieden als vanouds te bezoeken. Dit was te zien in het aantal passanten dat inderdaad groeide, maar binnensteden worden volgens RMC een kwart minder bezocht dan vóór de coronaperiode. Voor de grote steden wordt dit verklaard uit de trage terugkeer van toeristen, maar er lijkt meer aan de hand. Uit het koopstromenonderzoek 2021 blijkt dat recreatief winkelen plaats maakt voor doelgericht winkelen. Vaak is een winkel nog steeds het primaire doel van een bezoek, maar wordt het recreatieve aanbod doelgericht bezocht. Een consument wil een product proberen, wil advies of wil het product direct gebruiken. Ondanks het lagere aantal passanten steeg de omzet in de fysieke winkels. Die zijn dus nog steeds belangrijk voor de omzet. Een analyse van het aantal passanten in enkele wijkwinkelcentra in onze portefeuille laat zien dat dit toeneemt, maar de mate verschilt per dag. Het aantal bezoekers op zaterdag groeit minder hard of ligt zelfs lager dan vorig jaar. Op de overige dagen is de groei juist sterker. De zaterdag is nog steeds de drukste dag, vrijdag staat nu op de tweede plaats. Voorheen was dat de donderdag. De consument doet mogelijk de boodschappen liever op een rustiger moment en mijdt de doorgaans drukke zaterdag. Bovendien werken veel consumenten nog steeds een groot gedeelte van de week thuis en kunnen de werkweek flexibeler indelen. Doelgericht winkelen vergt minder tijd en past daardoor in een momentje tussendoor. De meeste winkelgebieden zijn gericht op recreatief winkelen, maar zullen het toegenomen doelgerichte winkelen moeten gaan ondersteunen.

HET AANTAL PASSANTEN PER DAG IN 2022 VERGELEKEN MET 2021 (JANUARI - APRIL)

Bron: PFM (2022), bewerking door Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Het beleggingsvolume van retailvastgoed neemt toe

De activiteit op de beleggingsmarkt neemt toe in het eerste kwartaal van 2022. De transacties beperken zich niet langer tot food- en transformatie-objecten, maar laten ook zien dat er weer interesse is in primaire winkelstraten. Enkele voorbeelden zijn Doezastraat 8 in Leiden, Spuistraat 46-48 in Den Haag en twee objecten uit de Rubens-portfolio in Deventer. Daarnaast is ook de verkoop van het HUF-gebouw in Rotterdam aangekondigd. De topaanvangsrendementen van high street bleven het eerste kwartaal van 2022 over de gehele linie stabiel. Voor stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra daalden ze zelfs met respectievelijk 10 en 5 basispunten. Nu de rentestanden weer oplopen en aanvangsrendementen in andere sectoren historisch laag zijn, ontstaat er voor retail een relatief gunstig instapmoment. Bovendien laat de conjunctuurklok van de investeringsmarkt zien dat de markten langzaam naar het volgende kwadrant bewegen waarin perspectief ontstaat voor waardegroei.

CONJUNCTUURKLOK INVESTERINGSMARKT 2022 Q1

Bron: C&W (2022), bewerking door Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Vooruitblik

Het economisch sentiment is iets versomberd vergeleken met de vooruitblik van vorige kwartaal. De economische groei staat onder druk, de inflatie is extreem hoog en houdt langer aan, de rentestanden lopen op en de oorlog in Oekraïne duurt voort. De vooruitzichten voor de commerciële sector zijn hierdoor wisselend. Bedrijven kregen uitstel van belastingen om de coronaperiode door te komen. Vanaf nu moeten ze weer belasting betalen, maar hebben weinig vet op de botten terwijl prijzen stijgen, die vooral door retailers niet altijd kunnen worden doorberekend aan de klant. Hierdoor staan marges de komende periode onder druk. Dat kan ondernemers een zetje geven te stoppen of faillissement aan te vragen. Dit speelt vooral in het MKB. Het aantal faillissementen neemt volgens het CBS iets toe en zijn er meer bedrijven opgeheven en minder bedrijven gestart. Vergeleken met de periode vóór corona zijn deze aantallen beperkt, maar het volgt op een periode met een historisch laag aantal faillissementen. Echter, vooral in de grotere steden draaien winkelgebieden niet op volle kracht doordat het toerisme nog op gang moet komen. Zolang Covid-19 onder controle blijft, kunnen toeristen voor extra vraag zorgen waardoor de retailmarkt verder herstelt in de komende kwartalen.

Deel deze pagina