WONINGEN

Keypoints

  • NVM registreert voor het eerst in drie jaar een lagere transactieprijs op kwartaalbasis
  • Huurprijzen stijgen en leegstand daalt onder pre-Covid-niveau
  • De beleggingsmarkt is het jaar traag begonnen, maar interesse blijft aanwezig
  • Aanvangsrendementen blijven relatief stabiel
  • Stijgende bouwkosten zetten nieuwbouwproductie onder druk

Huizenprijzen maken pas op de plaats

Op de koopwoningmarkt lijkt er een eerste indicatie te zijn van piekvorming. De door de NVM geregistreerde gemiddelde transactieprijs is in het eerste kwartaal van 2022 met 2,1 procent gedaald, op jaarbasis bedroeg de stijging nog 13,7 procent. De hypotheekrente is gestegen en doordat inflatie onvoldoende wordt gecompenseerd met loonstijgingen is de betaalbaarheid van woningen verslechterd. Daarnaast leidt de oorlog in Oekraïne tot onzekerheid. Het aantal transacties daalde. De NVM wijst op seizoensinvloeden, in het eerste kwartaal is er gewoonlijk minder activiteit. Het aanbod steeg in het eerste kwartaal met 10 procent waardoor de krapteindicator opliep van 1,3 eind 2021 naar 1,8. Hoewel dit het hoogste niveau is sinds 2020, is de keuze voor kopers beperkt. In 2017 stond de indicator nog op 5,5. Ook worden vier van de vijf woningen voor gemiddeld 8 procent boven de vraagprijs verkocht.

De NVM-cijfers zijn gebaseerd op de gemiddelde transactieprijs en geven een grove maar actuele indicatie van de huizenprijsontwikkeling. De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) van het CBS/Kadaster geeft een betere indicatie, doordat deze corrigeert voor locatie en woningtype. De eerste kwartaalcijfers toonden een stijging van 4,6% ten opzichte van eind 2021. In februari (0,4%) en maart (1,0%) was de stijging langzamer dan in januari (3,1%) maar verder zijn er geen indicaties voor een stabilisatie van de woningprijzen. Ondanks de hoge inflatie en de geopolitieke onrust daalde de Eigen Huis Marktindicator slechts 3 punten in het eerste kwartaal. Met een waarde van 95 – 100 is ‘neutraal’ op een schaal van 0 tot 200 – zijn woonconsumenten licht negatief over de huizenmarkt.

BELANGRIJKSTE INDICATOREN Q1-2022

Huurprijzen blijven stabiel, leegstand daalt

De leegstand in door institutionele partijen verhuurde complexen daalde opnieuw, met 1,6 procent ligt deze onder het niveau van begin 2020. Tijdens de pandemie nam de leegstand snel toe, vooral in het duurdere segment in Amsterdam en Rotterdam. De bevolking groeide nauwelijks, waardoor de vraag naar nieuwe huurwoningen laag was. Vanaf half 2021 is de leegstand in deze steden hard gedaald en ligt nu onder het niveau van voor de pandemie.

De huren per vierkante meter (kaal) zijn in het eerste kwartaal van 2022 stabiel gebleven ten opzichte van eind 2021. Op jaarbasis was de groei volgens cijfers van NVM/VGM NL 7,8 procent. Huren stegen het hardst in relatief betaalbare provinces als Friesland, Zeeland en Drenthe. Het aantal nieuwe huurovereenkomsten was sinds 2019 niet zo laag, waardoor de doorstroming beperkt is. Huren van woningen in bezit van institutionele beleggers lagen in het vierde kwartaal 4,2 procent hoger ten opzichte van een jaar eerder. Binnen de G4 stegen de huren in Utrecht in het vierde kwartaal het hardst, de overige steden volgen het landelijke gemiddelde. Cijfers over het eerste kwartaal komen later beschikbaar (Bron: MSCI).

INDEX KOOP- EN HUURPRIJZEN NEDERLAND (2010=100)

Bron: Kadaster, MSCI, Oxford Economics (2022), bewerking Syntrus Achmea

FINANCIËLE LEEGSTAND WONINGEN MSCI UNIVERSUM

Bron: MSCI (2022)

Activiteit op beleggingsmarkt blijft beperkt

Voor het eerste kwartaal van 2022 is het beleggingsvolume voorlopig blijven steken op 0,79 miljard euro, het laagste kwartaalvolume sinds 2017 (bron: RCA). Doordat er nauwelijks portefeuilles op de markt komen, werd het volume vooral bepaald door transacties met individuele nieuwbouwobjecten. De interesse van buitenlandse beleggers blijft groot, met een aandeel van 54 procent van het volume waren ze goed voor ruim de helft van het beleggingsvolume. Particuliere investeerders waren voor 38 procent van het volume verantwoordelijk, terwijl institutionele beleggers slechts voor 7 procent mee deden in het eerste kwartaal.

BELEGGINGSVOLUME (IN MILJARDEN €) WONINGEN PER KWARTAAL

Bron: RCA (2022), bewerking Syntrus Achmea

Rendementen blijven stabiel, rente op staatsleningen stijgt

De prime aanvangsrendementen in de belangrijkste woningmarkten van Nederland bleven stabiel in het eerste kwartaal van 2022. Door de beperkte transactieactiviteit waren er nauwelijks indicaties die aanleiding gaven om de prime aanvangsrendementen aan te passen (bron: C&W). De gemiddelde aanvangsrendementen van huurwoningen in bezit van institutionele beleggers zijn in het vierde kwartaal van 2021 gedaald met achttien basispunten (bron: MSCI). Cijfers over het eerste kwartaal komen later beschikbaar. De risicovrije rente (10 jaar Nederlandse staatslening) nam fors toe waardoor de spread met de aanvangsrendementen is gedaald. De huidige rentestijging gaat gepaard met hoge inflatie. Daarnaast is de interesse van beleggers in (woning)vastgoed nog steeds hoog. De hogere rente heeft dus op korte termijn geen directe impact op de aanvangsrendementen.

AANVANGSRENDEMENTEN WONINGEN

Bron: C&W, MSCI (2022), bewerking Syntrus Achmea

Bouwkostenstijging raakt nieuwbouwambities

De nieuwe regering heeft in maart de hoge bouwambities nogmaals bekrachtigd. In de Nationale Bouw- en Woonagenda wordt de ambitie voor het bouwtempo verhoogd naar 100.000 woningen per jaar. Een derde hiervan moet in de middenhuur- of betaalbare koopsector landen. Maatregelen moeten de planvorming voor woningen versnellen, eventuele tekorten bij gemeenten worden deels met rijksgeld aangezuiverd. Ook wordt er geld vrijgemaakt voor infrastructuur om woningbouw mogelijk te maken. Deze maatregelen versnellen de woningbouw, die de afgelopen jaren onder andere door stikstof en de pandemie in het slop is geraakt. Door de gestegen bouwkosten zijn nieuwe uitdagingen ontstaan op de nieuwbouwmarkt. Door Covid-19 is eind 2021 vraag en aanbod van bouwmaterialen in onbalans geraakt en lagen de bouwkosten in februari 2022 al 8,1 pr ocent hoger dan een jaar eer der. De loon kosten stegen door het personeelstekort, maar de stijging is vooral veroorzaakt door de prijzen van bouwmaterialen. In februari lagen deze 12,7 procent hoger dan een jaar eerder. Door de oorlog in Oekraïne is de inflatie in maart verder gestegen. Oxford Economics voorziet dat de hoge inflatie tot ver in de tweede helft van het jaar aanhoudt. Het lijkt hierdoor waarschijnlijk dat de bouwkosten voorlopig hoog blijven. De prijsstijging zorgt ervoor dat veel bouwprojecten moeilijk rond te rekenen zijn en het steeds moeilijker wordt voor aannemers en afnemers om prijsafspraken te maken voor nieuwbouw. Voor veel beleggers en andere afnemers zal deze prijsonzekerheid niet werkbaar zijn, de kans bestaat dat hierdoor nieuwbouwprojecten worden uitgesteld.

De hoge inflatie heeft ook effect op de contracthuurgroei. In 2021 is de Wet Nijboer ingegaan die de jaarlijkse contracthuurgroei beperkt op CPI+1 procent. Met de huidige inflatieniveaus betekent dit dat de toegestane huurgroei in 2023 boven de 6 procent uitkomt. Veel institutionele partijen zullen vanuit maatschappelijk oogpunt dergelijke huurverhogingen niet doorvoeren. Om huurders te beschermen tegen een forse koopkrachtdaling werkt het Ministerie van Volkshuisvesting aan nieuwe regelgeving die de contracthuurgroei verder moet beperken.

BOUWKOSTENINDEX NIEUWBOUWWONINGEN (2000=100)

Bron: CBS (2022), bewerking Syntrus Achmea

Vooruitblik

Voor de rest van het jaar wordt door diverse partijen, waaronder de banken en Oxford Economics, verwacht dat de huizenprijzen in 2022 blijven stijgen. Wel zal het tempo vertragen, waardoor de hoge prijsstijgingen van de afgelopen jaren waarschijnlijk niet worden gehaald. Op zowel de koopwoningen­markt als de huurmarkt zet de hoge inflatie de betaalbaarheid onder druk. Aan de andere kant blijft er grote schaarste aan woningen en is de vraag naar huurwoningen groot. De nieuwbouwambitie van het kabinet, met een grote rol voor betaalbare huurwoningen, moeten hierin voorzien. Door stijgende bouwkosten wordt het alleen steeds moeilijker om betaalbare woningen te realiseren.

Deel deze pagina