ZORGVASTGOED

Keypoints

  • Nieuw kabinet handhaaft verpleeghuiscapaciteit, zorgvraag blijft
  • Nieuwbouw sluit niet goed aan bij de behoeften van ouderen
  • Druk op de zorg en faillissementen nemen toe
  • Grote behoefte huisartsenpraktijken aan adequate, betaalbare ruimte
  • Transactievolume eerste kwartaal blijft achter bij voorgaande jaren
  • Aanvangsrendementen stabiel of licht gedaald

Nieuw kabinet handhaaft verpleeghuiscapaciteit, zorgvraag blijft

Het nieuwe kabinet handhaaft de verpleeghuiscapaciteit, maar een uitbreiding komt er niet. Minister Conny Helder van Langdurige Zorg stelde 25 maart in het televisieprogramma Meldpunt dat het tekort aan personeel de voorgenomen uitbreiding van de verpleeghuiscapaciteit met 25.000 plaatsen blokkeert. In 2021 hadden de ministeries van BZK en VWS met Actiz, Aedes, VNG en ZN in de bestuurlijke afspraken Wonen en Zorg nog de ambitie om de verpleeghuiscapaciteit van 130.000 plekken tot 2026 met 25.000 plekken uit te breiden en in de vijf jaar daarna met nog eens 25.000 plekken. ActiZ wil vasthouden aan die afspraken. De branchevereniging heeft twee onderzoeken laten uitvoeren door ABF Research en SiRM naar mogelijkheden het personeelsaanbod in de zorg te verruimen. Oppositiepartijen zijn fel gekant tegen het schrappen van de extra zorgplekken. De wachtlijsten voor mensen met een Wlz-indicatie zijn aanzienlijk. In de eerste maanden van 2022 is daaraan niets veranderd.

Als het kabinet bij zijn standpunt blijft, vergroot dit de vraag naar zorg buiten verpleeg- en verzorgingshuizen. Ouderen met thuiszorg komen waarschijnlijk vaker bij de huisarts en in het ziekenhuis terecht. Het zal ook effect hebben op de vraag naar diverse woonvormen voor ouderen. Het belang van langer thuis kunnen wonen neemt bij levensloopbestendige woonvormen toe.

De modernisering en verduurzaming van het intramurale zorgvastgoed is een voorwaarde voor het leveren van kwalitatief goede en efficiënte zorg. Dat verduurzaming in de langdurige zorg een punt van aandacht blijft, blijkt uit de tussenstand van de CO₂-routekaarten. Bijna de helft van de zorginstellingen heeft nog geen routekaart, laat staan dat deze is verwerkt in onderhouds- of investeringsplannen.

DE NIEUWE SINT JACOB, AMSTERDAM

Bron: Syntrus Achmea

Nieuwbouw sluit niet goed aan bij de behoeften van ouderen

Volgens ABN Amro moet nieuwbouw meer worden afgestemd op de toekomstige samenstelling van de bevolking. Ouderen zijn de snelst groeiende demografische groep, maar nieuwbouw sluit niet goed aan bij hun behoeften. Er worden veel grote woningen gerealiseerd voor gezinnen, terwijl veel ouderen een juist kleinere woningen willen.

Volgens de bank zou 40 procent tot de helft van de 1 miljoen nieuwe woningen tot 2030 een levensloopbestendige seniorenwoning moeten zijn. Dat sluit aan op het appel van Zilveren Kruis en Syntrus Achmea voor meer aandacht voor levensloopbestendige woningen. Door te beleggen in passende, betaalbare ouderenhuisvesting kunnen beleggers een bijdrage leveren aan het oplossen van dit maatschappelijk vraagstuk.

NIET_ACTIEF WACHTENDE MET WLZ-ZORG

Bron: Zorginstituut Nederland (2022), bewerking Syntrus Achmea

Nederlandse zorg onder druk

Financieel staan zorginstellingen steeds meer onder druk, stelt de ‘Financiële Outlook Zorg’ van Deloitte. Door stijgende kosten van onder andere personeel worden marges dunner en worden investeringen uitgesteld. Volgens Deloitte is meer aandacht nodig voor digitalisering, verduurzaming, modernisering en uitbreiding van capaciteit.

Aantal faillissementen neemt toe

Na twee jaar van zeer lage faillissementscijfers is het aantal faillissementen in de gezondheids- en welzijnszorg in het eerste kwartaal van 2022 sterk gestegen. Vooral het aantal faillissementen van welzijnsinstellingen voor ouderen en lichamelijke gehandicapten nam toe. Een mogelijke verklaring is dat steunmaatregelen van de overheid zijn afgebouwd en dat oplopende kosten de financiële situatie van zorgverleners ondermijnen. Waar het inhuren van extern personeel op dit moment al veel extra kosten veroorzaakt, zullen hogere energieprijzen voor sommige zorgverleners het komende jaar het verschil maken tussen een positief of negatief resultaat.

FAILLISSEMENTEN GEZONDHEIDSZORG (TWEE KWARTALEN VOORTSCHRIJDEND GEMIDDELDE)

Bron: CBS (2022), bewerking Syntrus Achmea

Grote behoefte huisartsenpraktijken aan adequate, betaalbare ruimte

Veel huisartsen hebben huisvestingsproblemen. Sommigen kunnen niet uitbreiden en extra personeel aannemen, wat leidt tot patiëntenstops of vertrek uit de wijk. Dit blijkt uit een peiling van de Landelijke Huisartsenvereniging onder zo’n 1.800 huisartsen. Van deze huisartsen ondervindt 77 procent één of meerdere nadelige effecten van ruimtegebrek. Meer dan de helft van de praktijkhouders wil verhuizen, verbouwen of uitbreiden en oriënteert zich daarop. Er is een tekort aan adequate ruimten met een huur die de huisartsen kunnen opbrengen uit de door de Nederlandse Zorgautoriteit vastgestelde vergoedingen. Veel huisartsen verwachten een actieve rol van gemeenten en zorgverzekeraars bij het organiseren van huisvesting. Beleggers kunnen helpen de huisartsenzorg te verbeteren door te beleggen in geschikte ruimten voor huisartsenpraktijken met redelijke huurprijzen.

MEDISCH CENTRUM IEPENHOF, WOERDEN

Bron: Syntrus Achmea

Transactievolume eerste kwartaal blijft achter bij voorgaande jaren

Het transactievolume in het eerste kwartaal bedroeg ruim 150 miljoen euro, aanzienlijk minder dan voorgaande jaren. Zowel het aantal transacties als de gemiddelde omvang is gedaald. Voor bestaande bouw bleef het volume met 113 miljoen euro stabiel ten opzichte van het eerste kwartaal van 2021, maar bij nieuwbouw viel dit terug van 122 miljoen naar 13 miljoen euro. Er werd in het eerste kwartaal relatief veel geïnvesteerd in intramuraal zorgvastgoed, de investeringen in curatief zorgvastgoed bleven achter. Door stijgende bouwkosten, oplopende rente en onzekerheid door de oorlog in Oekraïne besloten enkele beleggers zich alleen te richten op bestaande proposities of aankopen uit te stellen. Toch zijn er ook enkele nieuwe toetreders als Vivet, het Belgische AG Real Estate en Patrizia uit Duitsland tot de Nederlandse markt toegetreden. Daarnaast blijft er schaarste in het aanbod en zijn doorlooptijden van projecten lang.

BELEGGINGSVOLUME (IN MILJARDEN €) ZORGVASTGOED PER KWARTAAL

Bron: CBRE (2021), Capital Value (2022), bewerking Syntrus Achmea

Aanvangsrendementen stabiel of licht gedaald

De invloed van de oorlog in Oekraïne, stijgende bouwkosten en rente zijn in het eerste kwartaal nog niet terug te zien in de topaanvangsrendementen. Voor het extramurale zorgvastgoed daalt dit voor het vierde kwartaal op rij. In het eerste kwartaal van 2022 was er een daling van 10 basispunten. Bij de particuliere woonzorg daalde het topaanvangsrendement met 15 basispunten. Bij de overige segmenten bleef het rendement stabiel. Ondertussen lopen de lange renten op de kapitaalmarkten relatief sterk op. Dat verkleint het verschil in rendement tussen risicovrije beleggingen en vastgoed maar zal op korte termijn niet direct leiden tot verhoging van aanvangsrendementen in zorgvastgoed is onze verwachting. Bij stijgende inflatie blijft vastgoed aantrekkelijk voor beleggers.

TOPAANVANGSRENDEMENT ZORGVASTGOED (PER SEGMENT)

Bron: Capital Value (2022)

Vooruitblik

De vooruitzichten voor beleggers blijven de komende kwartalen goed. In de gebruikersmarkt blijft de vraag naar courant zorgvastgoed groot in zowel cure als care. De politiek én zorginstellingen worstelen met de houdbaarheid van de zorg. De zorgvraag groeit, maar het personeelstekort en stijgende kosten drukken de marges van zorginstellingen. Beleggers kunnen zorgvastgoed realiseren om zo via sale-and-lease-backconstructies financiële middelen binnen de zorg vrij te spelen voor investeringen in de capaciteit en kwaliteit. De grote belangstelling van beleggers houdt rendementen onder druk, niet alleen voor het prime zorgvastgoed, maar ook voor het overige courante zorgvastgoed. De oplopende renten verkleinen wel de risicopremie van zorgvastgoed ten opzichte van risicovrije beleggingen. Onzekerheden in de nieuwbouwmarkt zorgen voor extra lange doorlooptijden van nieuwbouw.

Deel deze pagina