HYPOTHEKEN

Keypoints

  • Swaprentes en hypotheektarieven verder gestegen
  • Aantal hypotheekaanvragen gedaald door oplopende rentes
  • Toename afgesloten hypotheeksom, lichte daling aangevraagde hypotheeksom
  • Stijgende huizenprijzen ondanks slechter sentiment
  • Krapte op de woningmarkt neemt verder af en nog zeer weinig executieveilingen

Rentemarkt

In het tweede kwartaal van 2022 stegen de swaprentes voor alle looptijden van de swapcurve. De swaprentes met looptijden tot 10 jaar stegen gemiddeld met 78 basispunten. Voor de langere looptijden stegen de rentes gemiddeld met 101 basispunten. De 5-jaars rente steeg van 0,98% naar 1,78%. De 10-jaars rente steeg van 1,19% naar 2,17%. De 30-jaars rente steeg van 1,02% naar 1,98%. De swapcurve is aan de korte kant versteild. Het verschil tussen de rente voor 10 jaar en voor 5 jaar is toegenomen. Deze bedroeg aan het eind van het eerste kwartaal nog 21 basispunten en is aan het eind van het tweede kwartaal 37 basispunten. Het verschil tussen de 30-jaars rente en de 10-jaars rente is nagenoeg gelijk gebleven.

Waar het verschil aan het einde van het eerste kwartaal -0,17% bedroeg, is dit aan het einde van het tweede kwartaal -0,18%. Hiermee ligt de 30 jaar swaprente lager dan de 10 jaar swaprente en is de curve inverse na 15 jaar swap.

In het tweede kwartaal zijn de swaprentes nog sterker gestegen dan in het eerste kwartaal. In het tweede kwartaal hebben centrale banken wereldwijd de rente fors verhoogd en aangekondigd om de rente verder te verhogen. De hoge inflatie wereldwijd heeft geleid tot deze (aangekondigde) rentestijgingen door centrale banken. In tegenstelling tot eerdere kwartalen hebben de centrale banken aangegeven dat de hoge persistente inflatie een probleem is en dat het beleid zal worden aangepast om de inflatie weer te verlagen. In het tweede kwartaal heeft de Federal Reserve de rente met 75 basispunten verhoogd en aangekondigd in de rest van het jaar verder en wellicht sterker te zullen moeten verhogen om de inflatie te beteugelen. In Europa heeft de ECB aangekondigd om aan het eind van het tweede kwartaal te stoppen met het netto opkopen van obligaties en de rente met 25 basispunten te verhogen in het derde kwartaal. Dit is dan het begin van een serie van renteverhogingen door de ECB, zo is aangekondigd in het tweede kwartaal.

Hoewel de rente sterk is gestegen in het tweede kwartaal, heeft de renteontwikkeling een volatiel karakter gehad. Na een sterke stijging aan het begin van het kwartaal is de rente gedaald aan het einde van het kwartaal. De daling had voornamelijk zijn oorzaak in de angst voor een recessie. Door de sterke rentestijgingen en door de sterk gestegen energieprijzen is er de angst dat de economie sterk zal vertragen wat zal leiden tot een recessie. Daarnaast is er veel onzekerheid omtrent de toevoer van gas naar Europa en of er niet een tekort zal zijn aan het einde van het jaar. Een eventueel tekort aan gas kan leiden tot een diepere recessie. Als gevolg hiervan zijn de rentes aan het einde van het kwartaal gedaald ten opzichte van een eerdere top. De rente voor een 10 jaar swap was eind juni 44 basispunten lager ten opzichte van de top gedurende het kwartaal.

EUROSWAPRENTE

Bron: Syntrus Achmea

Hypotheektarieven en marges

In het tweede kwartaal zijn de hypotheektarieven hard verder gestegen. In het eerste kwartaal van 2022 stegen de hypotheektarieven al fors, maar de stijging in het afgelopen kwartaal was zelfs nog groter. Door deze opeenvolgende stijgingen zijn de hypotheektarieven uitgekomen op een niveau dat ze in meer dan vijf jaar niet hebben gehad. Het gemiddelde tarief (op basis van de top-10 aanbieders) voor een 10-jaars rentevaste hypotheek met NHG steeg van 1,93% naar 3,37%. Ook de marge op hypotheken in dit segment steeg in het tweede kwartaal; de marge ging van 87 naar 142 basispunten. Het gemiddelde tarief voor een 30-jaars tophypotheek (hypotheek met LTV > 90%) steeg met 1,50% van 2,86% naar 4,36% gedurende het afgelopen kwartaal. Ook in dit segment nam de marge (ten opzichte van swap) toe. De marge op dergelijke hypotheken steeg met 59 basispunten van 179 naar 238 basispunten.

De grote stijging van de hypotheekrentes in het afgelopen kwartaal is allereerst een gevolg van de verlate reactie op de stijging van de swaprentes in zowel het eerste kwartaal van 2022 en het begin van het tweede kwartaal. Aan het eind van het tweede kwartaal zijn de swaprentes weer wat gedaald, maar deze beweging is nog niet gevolgd door de hypotheektarieven. Dit verklaart mede de aanzienlijke stijging van de marges.

ONTWIKKELING HYPOTHEEKTARIEVEN

Bron: Syntrus Achmea

ONTWIKKELING MARGES

Bron: Syntrus Achmea

Aantal hypotheekaanvragen gedaald door oplopende rentes

Na een terugval in de eerste maanden van 2022 is het aantal afgesloten hypotheken in april en mei licht gestegen. Met ruim 45.000 lag het 3-maands voortschrijdend gemiddelde zelfs op het hoogste niveau sinds 2006 (bron: Kadaster, bewerking Syntrus Achmea). De afgesloten hypotheken in het tweede kwartaal zijn een uitvloeisel van koopovereenkomsten die vaak nog voor de Oekraïne-oorlog zijn gesloten. Inmiddels heeft de opgelopen hypotheekrente ervoor gezorgd dat in het tweede kwartaal het aantal hypotheekaanvragen is gedaald. Het aantal van 142.000 aanvragen betekende een daling van 3,2% ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2021 en een daling van 25,7% ten opzichte van het recordkwartaal 2022 Q1. De renteverhogingen lijken een einde gemaakt te hebben aan het sterk stijgende aantal oversluitingen. Deze markt kromp vergeleken met vorig jaar in aantal met 8,2% terwijl het aandeel kopers juist met 2,5% steeg ten opzichte van een jaar geleden. Per saldo waren er in het tweede kwartaal evenveel kopers als niet-kopers in het aantal aanvragen (bron: HDN).

AANTAL HYPOTHEKEN EN HYPOTHEEKSOM (3-MNDS VOORTSCHRIJDEND)

Bron: IG&H en Kadaster (2022)

Toename afgesloten hypotheeksom, lichte daling aangevraagde hypotheeksom

De gemiddelde hypotheeksom is in mei 2022 opgelopen tot ruim € 468.000 en de totale hypotheeksom tot een recordniveau van € 15,3 miljard (bron: Kadaster). Bij de hypotheekaanvragen is in de kopersmarkt een lichte daling waarneembaar in het gemiddelde hypotheekbedrag. Er werd meer eigen geld ingelegd. Als gevolg van de hogere rente werd er door kopers minder geleend in verhouding tot het inkomen. De loan-to-income daalde van 4,42 (2021 Q2) en 4,46 (2022 Q1) naar 4,25 in het afgelopen kwartaal (bron: HDN).

Bij de aanbieders waren de verschuivingen in marktaandeel tussen 2022 Q1 en 2021 Q4 relatief beperkt. Regiepartijen waren de sterke stijgers met een stijging van +0,5%. Ook nam het aandeel van verzekeraars met +0,3% toe. Het marktaandeel van banken en buitenlandse partijen bleef nagenoeg gelijk. Overige partijen daalden in marktaandeel; deels had dit te maken met een administratieve wijziging in de data (bron: IG&H).

MARKTAANDEEL HYPOTHEEKVERSTREKKERS

Bron: IG&H (2022)

Stijgende prijzen ondanks slechter sentiment

De koopwoningenmarkt heeft het in het tweede kwartaal beter gedaan dan verwacht. De door de NVM geregistreerde gemiddelde transactieprijs is in het tweede kwartaal van 2022 met 3,5 procent gestegen, op jaarbasis bedroeg de stijging nog 10,1 procent. Door de stijgende hypotheekrentes, de hoge inflatie en het verslechterde economische sentiment werd in de markt rekening gehouden met een verdere stabilisatie van de huizenprijzen.

Gemiddeld wordt er nog steeds overboden voor vier van de vijf woningen met gemiddeld 7,5% boven de vraagprijs, wel is dit iets minder dan de 8% vorig kwartaal. De NVM-cijfers zijn gebaseerd op de gemiddelde transactieprijs en geven een grove maar actuele indicatie van de huizenprijsontwikkeling. De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) van het CBS/Kadaster geeft een betere indicatie, doordat deze corrigeert voor locatie en woningtype. De cijfers van mei toonden een stijging van 2,3% ten opzichte van eind maart. Door de hoge inflatie en stijgende hypotheekrente daalde de Eigen Huis Marktindicator met 8 punten in het tweede kwartaal. Met een waarde van 87 – 100 is ‘neutraal’ op een schaal van 0 tot 200 – zijn woonconsumenten een stuk negatiever over de huizenmarkt. Begin 2014 was de laatste keer dat consumenten zo negatief waren.

Het slechtere sentiment op de woningmarkt is terug te zien in de ramingen die grootbanken en Oxford Economics geven van de huizenprijsstijgingen in 2023 en 2024. Waar vanwege het jaar-op-jaar effect in 2022 nog een hoge gemiddelde groei van 14 tot 16% wordt gerealiseerd, liggen de ramingen voor 2023 tussen 1,0 en 4,5%. In 2024 zou de gemiddelde huizenprijs nog met 1,0 tot 2,5% kunnen stijgen.

RAMINGEN JAARLIJKSE HUIZENPRIJSSTIJGING

Bron: IG&H (2021)

Krapte op de woningmarkt neemt verder af en nog zeer weinig executieveilingen

Het aantal transacties steeg en was een kwart hoger dan in het eerste kwartaal vanwege het hogere aanbod aan woningen, dat steeg met 23 procent. De krapte indicator liep hierdoor op van 1,8 in het eerste kwartaal naar 2,1. Dit is gelijk aan het niveau van medio 2020 waardoor de keuze van kopers steeds ruimer wordt.

In het aantal executieveilingen is in het afgelopen kwartaal weinig verandering opgetreden. Het 3-maands voortschrijdend gemiddelde is licht gedaald van 20 naar 19 gedwongen verkopen. Bewoners die in de afgelopen of aankomende periode een nieuw energiecontract moeten afsluiten en die een variabele hypotheek tegen hogere rentes opnieuw moeten afsluiten, krijgen te maken met sterk stijgende maandlasten. Dit zet de koopkracht van het huishouden onder druk waarmee oplopende betalingsachterstanden voor een kwetsbare groep op de loer liggen.

AANTAL EXECUTIEVEILINGEN (3-MNDS VOORTSCHRIJDEND)

Bron: Kadaster (2022), bewerking Syntrus Achmea

Vooruitblik

De hypotheekrente zal zich (met enige vertraging) aanpassen aan de swaprente. Als de swaprente stijgt zal de hypotheekrente eveneens navenant stijgen maar dan met enige vertraging. Als de swaprente daalt dan zal de hypotheekrente eveneens dalen met enige vertraging. Naar verwachting zullen de hypotheekrentes, nu de swaprentes weer iets zijn gedaald, mogelijk ook weer iets gaan dalen. Ook verwachten wij een daling van de marges ten opzichte van het eind van het tweede kwartaal door de verlate reactie van de hypotheekmarkt op de kapitaalmarkt.

Voor de rest van het jaar wordt door diverse partijen, waaronder de banken en Oxford Economics, verwacht dat de huizenprijzen in de rest van 2022 nog slechts beperkt zullen blijven stijgen. De oplopende hypotheekrentes en de hoge inflatie zullen effect hebben op de betaalbaarheid van woningen. Van een daling van huizenprijzen zal nog geen sprake zijn aangezien de werkloosheid naar verwachting laag blijft, daarnaast blijft er een grote schaarste aan woningen in Nederland.

Deel deze pagina