RETAIL
Keypoints
- De economische onzekerheden stapelen zich op, maar het herstel zet door
- De markt toont tekenen van huur groei en de aanvangsrendementen blijven stabiel
- De transactieactiviteit weerspiegelt een bredere interesse in retail vastgoed
De economische onzekerheden stapelen zich op
De onzekerheden in de economie stapelen zich op. Retailbedrijven die gebruik maakten van steunmaatregelen, moeten in oktober beginnen met afbetalen. In de tussentijd zijn echter de kosten en prijzen opgelopen, groeide het personeelstekort en daalde het consumentenvertrouwen naar een historisch laag niveau. Bovendien wordt verwacht dat door deze economische ontwikkelingen de koopkracht zal dalen. Volgens de meest recente cijfers van het CBS stijgen, daarentegen, de detailhandelsomzetten al 15 kwartalen op rij. Deels wordt dit verklaard doordat de detailhandelsomzetten van een lagere basis komen. Daarnaast hebben consumenten gemiddeld genomen veel spaargeld dat door de inflatie steeds minder waard dreigt te worden en doen ze weer meer activiteiten waardoor de vraag naar nieuwe kleding groter is dan gedurende de periode met veel beperkende maatregelen.
Bovendien groeit de omzet in de fysieke winkel nu harder dan de online omzet, waardoor juist de vraag naar fysieke producten sterk is op dit moment. Door de toegenomen activiteit groeide de vraag naar retail vastgoed.
OMZETONTWIKKELING DETAILHANDEL (% Y.O.Y.)
Bron: CBS (2022)
De leegstand daalt naar bijna 6 procent en de vraag naar grotere winkels neemt toe
De leegstand in Nederland daalde naar bijna 6 procent in het tweede kwartaal van 2022. Vooral het percentage leegstand gemeten in vierkante meters winkelvloeroppervlak daalde sterk. Dit wordt deels verklaard door een toegenomen vraag naar grotere winkels. In de Nederlandse binnensteden ligt de omvang van de opgenomen ruimte gemiddeld boven 250 vierkante meter winkelvloeroppervlak (WVO). De ingevulde ruimten in de A-segmenten zijn gemiddeld nog groter. De leegstaande ruimten zijn daarentegen juist kleiner. Deze hebben een omvang van gemiddeld 186 vierkante meter WVO, waarbij vooral winkels die kleiner zijn dan honderd vierkante meter WVO lastig worden verhuurd. Retailers openen niet alleen winkels om er producten te verkopen, maar ook om hun zichtbaarheid te vergroten en hun concept te promoten. De meeste retailers hebben inmiddels meerdere verkoopkanalen en zijn daardoor niet alleen afhankelijk van verkoop in de winkel. Deze trend bestond al, maar is de afgelopen kwartalen versneld. Een extra vestiging openen draagt meestal ook bij aan de verkoop via internet. Een grotere winkelruimte sluit beter aan bij deze behoefte.
LEEGSTAND PER SEGMENT IN BINNENSTEDEN
Bron: Locatus (2022), bewerking door Syntrus Achmea Real Estate & Finance
De tophuurniveaus stabiliseren terwijl de gemiddelde markthuren groeien
In het tweede kwartaal bleven de tophuurniveaus op kwartaalbasis stabiel. Alleen de tophuurniveaus van de Diezerstraat in Zwolle daalden met 4 procent. In deze straat is de leegstand nihil, maar volgens de tellingen van Locatus uit maart 2022 is het aantal bezoekers nog lang niet op het oude niveau. Terwijl de tophuurniveaus al twee kwartalen stabiel blijven, groeiden in het comparison-segment de MSCI gemiddelde markthuren.
De gemiddelde markthuren komen al dicht bij het niveau van begin 2020. Deels wordt deze stijging veroorzaakt door de oplopende inflatie, die historisch gezien een vrij hoge correlatie heeft met de gemiddelde markthuur. Huurcontracten worden doorgaans geïndexeerd met inflatie, maar dat is geen garantie dat de markthuur meebeweegt. Dat deze relatie herstelt is daarom een gezond teken dat de markt weer relatief normaal functioneert. De ontwikkelingen in de winkelportefeuille van Syntrus Achmea doen vermoeden dat de groei ook in het tweede kwartaal positief zal zijn. Deze ontwikkelingen ondersteunen het beeld dat de markt langzaam uit het dal kruipt en het sentiment op de gebruikersmarkt verbetert.
ONTWIKKELING VAN HUURNIVEAUS
Bron: MSCI, C&W (2022)
Beleggers tonen bredere interesse in de retailmarkt
Op basis van voorlopige cijfers van RCA kwam het transactievolume in het tweede kwartaal uit op ruim 357 miljoen euro, dertien procent lager dan hetzelfde kwartaal in 2021. Dit doet vermoeden dat de vraag naar retail vastgoed als belegging nog steeds laag was. Echter, de onderliggende transacties lieten een gevarieerd beeld zien, terwijl het eerder voornamelijk producten met het laagste risicoprofiel en objecten met transformatiepotentie betrof. Daaruit blijkt een bredere interesse in te retailmarkt. Het aandeel van buitenlandse kopers was tijdens de coronaperiode sterk teruggelopen. In het tweede kwartaal steeg weer. Buitenlands kapitaal komt meestal in de grootste steden terecht, waardoor een deel van de vraag naar objecten in binnensteden latent is. De top-aanvangsrendementen bleven in vrijwel alle winkelstraten stabiel. De P.C. Hooftstraat was de enige uitzondering met een daling van 5 basispunten. Met huurgroei in het vooruitzicht ligt positieve waardegroei in het verschiet.
BELEGGINGSVOLUME PER KWARTAAL
Bron: C&W (2022), bewerking door Syntrus Achmea Real Estate & Finance
TOP AANVANGSRENDEMENTEN (Q1-2010 - Q2-2022)
Bron: C&W (2022), bewerking door Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Het instapmoment voor retailbeleggers is aangebroken
De economische onzekerheden stapelen zich op. Vooral de hoge inflatie kan de koopkracht onder druk zetten. Als gevolg kunnen de detailhandelsomzetten dalen en daarmee de vraag naar retail vastgoed. Echter, de consumenten hebben gemiddeld veel spaargeld waarvoor ze door de stijgende prijzen steeds minder kunnen kopen. Steeds meer huishoudens komen in de knel doordat de prijzen sterk oplopen en geven aan beter op de financiën te moeten letten. Dit heeft echter nog niet geleid tot minder bestedingen op nationaal niveau. Bovendien is de werkloosheid laag en het personeelstekort hoog. Zolang dit zo blijft, zal het effect op de koopkracht mogelijk beperkt blijven, hoewel huishoudens zonder buffer en te maken krijgen met werkloosheid waarschijnlijk hard worden geraakt. De beleggingsvolumes komen dit jaar lastig op gang. De oplopende rente zorgt ervoor dat vraag naar vastgoed als geheel afneemt, inclusief retail. Enerzijds wordt dit veroorzaakt doordat de financieringslasten hoger zijn door de hogere rentestand. Anderzijds doordat bijvoorbeeld andere beleggingssegmenten zoals aandelen en vastrentende waarden minder waard worden. Omdat vastgoed trager reageert op economische ontwikkelingen en een goede bescherming biedt tegen inflatie, daalt de waarde van vastgoed minder hard. Hierdoor worden beleggers mogelijk overwogen naar vastgoed, waardoor zij dit segment niet meer kunnen laten groeien of zelfs moeten afbouwen. Desondanks biedt vastgoed juist nu houvast tijdens deze economische onzekerheden. Vastgoed blijft voorlopig aantrekkelijk geprijsd en biedt enige bescherming tegen de oplopende inflatie. Vooral bij retail is het gebruikelijk om de huur te indexeren met inflatie. Bovendien zijn de aanvangsrendementen van retail lang niet zo sterk gedaald als die van de andere traditionele vastgoedsectoren. Hierdoor is de spread met de rente groter en kan deze sector een rentestijging beter opvangen. Dit zal de relatieve positie van retail de komende kwartalen verbeteren.