WONINGEN

Keypoints

  • Transactieprijzen stijgen ondanks verslechterd sentiment
  • Huurprijzen stijgen door en leegstand stabiliseert
  • Activiteit op de beleggingsmarkt blijft beperkt
  • Aanvangsrendementen stijgen licht door onzekerheid
  • Verdergaande huurregulering vergroot onzekerheid

Stijgende prijzen ondanks slechter sentiment

De koopwoningenmarkt heeft het in het tweede kwartaal beter gedaan dan verwacht. De door de NVM geregistreerde gemiddelde transactieprijs is in het tweede kwartaal van 2022 met 3,5 procent gestegen, op jaarbasis bedroeg de stijging 10,1 procent. Door de stijgende hypotheekrentes, de hoge inflatie en het verslechterde economische sentiment werd in de markt rekening gehouden met een verdere stabilisatie van de huizenprijzen. Het aantal transacties lag een kwart hoger dan in het eerste kwartaal door het hogere aanbod van woningen, dat steeg met 23 procent. De krapteindicator liep hierdoor op van 1,8 in het eerste kwartaal naar 2,1 in het tweede kwartaal. Dit is gelijk aan het niveau van halverwege 2020, waardoor de keuze van kopers steeds ruimer wordt. Nog steeds wordt voor vier van de vijf woningen overboden met gemiddeld 7,5 procent boven de vraagprijs, wel is dit iets minder dan de 8 procent van vorig kwartaal. De NVM-cijfers zijn gebaseerd op de gemiddelde transactieprijs en geven een grove, maar actuele indicatie van de huizenprijsontwikkeling.

De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) van het CBS/ Kadaster geeft een betere indicatie, omdat deze corrigeert voor locatie en woningtype. De cijfers van mei toonden een stijging van 2,3 procent ten opzichte van eind maart. Door de hoge inflatie en stijgende hypotheekrente daalde de Eigen Huis-marktindicator met 8 punten in het tweede kwartaal. Met een waarde van 87 (100 is ‘neutraal’ op een schaal van 0 tot 200) zien we de omslag in sentiment ook hierin terug. Begin 2014 was de laatste keer dat deze indicator deze stand liet zien.

BELANGRIJKSTE INDICATOREN Q2-2022

Huurprijzen stijgen fors, leegstand stabiliseert

In de geliberaliseerde huursector stegen de huren per vierkante meter (kaal) op basis van transacties in het tweede kwartaal met 5,3 procent ten opzichte van het eerste kwartaal. Ondanks de lichte daling van de gemiddelde oppervlakte is dit een forse stijging van de huurprijzen te noemen. Op jaarbasis was de stijging volgens cijfers van NVM/VGM NL 11,8 procent. Daarin speelt het relatief grote aandeel van verhuurde nieuwbouwwoningen een belangrijke rol. In Groningen en Flevoland was de prijsstijging het hoogst. Het aantal huurtransacties steeg licht ten opzichte van het eerste kwartaal, maar bleef nog wel relatief laag. Vooral in de grote steden loopt het aantal transacties terug door de beperkte doorstroom. Markthuren van woningen in bezit van institutionele beleggers lagen in het eerste kwartaal 4,3 procent hoger ten opzichte van een jaar eerder. Ten opzichte van eind 2021 was de groei 0,9 procent. Binnen de G4 stegen de huren in Rotterdam in het eerste kwartaal het hardst met 1,6 procent, in Amsterdam was de huurgroei het laagst met 0,6 procent. Cijfers over het tweede kwartaal komen later beschikbaar. De leegstand in de door institutionele partijen verhuurde woningen bleef stabiel op 1,6 procent. De leegstand in Amsterdam daalde verder tot 1,8 procent, het laagste niveau sinds 2008 (bron: MSCI).

INDEX KOOP- EN HUURPRIJZEN NEDERLAND (2010=100)

Bron: Kadaster, MSCI, Oxford Economics (2022), bewerking Syntrus Achmea

FINANCIËLE LEEGSTAND WONINGEN MSCI UNIVERSUM

Bron: MSCI (2022), bewerking Syntrus Achmea

Activiteit op beleggingsmarkt blijft beperkt

In het tweede kwartaal van 2022 is de transactieactiviteit op de beleggingsmarkt opnieuw beperkt gebleven. Voorlopige cijfers van RCA tonen een kwartaalvolume van 560 miljoen euro. Dit is het tweede kwartaal op rij dat er minder dan een miljard euro in Nederlandse woningen wordt belegd. Hoewel de interesse in Nederlandse huurwoningen nog steeds groot is, drukken de economische onzekerheid en de aangekondigde regelgeving de activiteit. Partijen wachten af. Daarnaast komt nieuwbouw door hoge bouwkosten en vertraging in planprocedures moeilijk op gang, mede hierdoor is het volume van institutionele beleggers relatief laag. De bouwkostenstijging lijkt overigens iets te stabiliseren, maar van een daling is nog geen sprake. In mei stegen de bouwkosten voor nieuwbouwwoningen met slechts een half procent, tot nu toe stegen de prijzen maandelijks gemiddeld met 1,4 procent (bron: CBS).

BELEGGINGSVOLUME (IN MILJARDEN €) WONINGEN PER KWARTAAL

Bron: RCA (2022), bewerking Syntrus Achmea

Rendementen blijven nog op laag niveau, rente op staatsleningen stijgen door

De prime aanvangsrendementen in de belangrijkste woningmarkten van Nederland stegen licht in het tweede kwartaal van 2022, maar blijven nog steeds laag. Door de beperkte transactieactiviteit waren er nauwelijks indicaties die aanleiding gaven om de prime aanvangsrendementen aan te passen, maar de (economische) onzekerheid zorgt voor een kleine correctie omhoog (bron: C&W). De gemiddelde aanvangsrendementen van huurwoningen in bezit van institutionele beleggers zijn in het eerste kwartaal van 2022 verder gedaald tot 4 procent (bron: MSCI). Cijfers over het tweede kwartaal komen later beschikbaar. De risicovrije rente (10 jaars Nederlandse staatslening) nam verder toe door de aankondiging van de ECB de rente te verhogen. Hierdoor is de spread met de aanvangsrendementen verder gedaald naar 2,6 procent in het tweede kwartaal, eind 2021 was dit nog 4,1 procent. Wanneer de spread tussen staatsleningen en aanvangsrendementen op de lange termijn laag blijft, kan dit zorgen voor hogere aanvangsrendementen. De interesse van beleggers in (woning)vastgoed is echter nog steeds groot, waardoor de hoge rente geen directe impact heeft.

AANVANGSRENDEMENTEN WONINGEN

Bron: C&W, MSCI (2022), bewerking Syntrus Achmea

Huurregulering op komst, maar nog veel onduidelijk

In het tweede kwartaal heeft minister De Jonge het programma Betaalbaar Wonen gepresenteerd met een pakket maatregelen dat de woonlasten voor huishoudens betaalbaar moet houden. De plannen gaan over zowel de koopmarkt als huurmarkt. De regulering van de middenhuurprijzen is voor institutionele beleggers de belangrijkste maatregel. Doordat middeninkomens te veel verdienen voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een (passende) koopwoning, zijn zij vaak aangewezen op huren in de vrije sector. Door de schaarste zijn de huurprijzen de afgelopen jaren gestegen, waardoor volgens het Nibud de betaalbaarheid voor deze groep is verslechterd. Daar wil het ministerie iets aan doen. Het WWS, ook wel puntensysteem, geldt voor woningen tot de liberalisatiegrens (146 punten met een huurprijs van 763,47 euro in 2022). Het aantal punten van een woning, bepaalt de maximale huurprijs. Punten worden vastgesteld op basis van de eigenschappen van de woning, waarvan de WOZ-waarde, de oppervlakte en de energieprestatiecoëfficient de meest bepalende zijn. Huurprijzen boven de liberalisatiegrens behoren tot de vrije markt en kunnen door de verhuurder zelf worden bepaald.

De plannen van de Minister omvatten het optrekken van de liberalisatiegrens tot een maandhuur van 1.000 tot 1.250 euro. Een woning die op basis van het aantal WWS punten onder deze huurprijs uitkomt, krijgt hierdoor huurprijsbescherming. De voorgenomen maatregel richt zich op de aanvangshuurprijzen waardoor deze geen direct effect zal hebben op bestaande contracten. De exacte bovengrens (binnen de bandbreedte van 1.000 tot 1.250 euro) moet nog worden bepaald. Hierbij gaat het om de juiste balans tussen enerzijds het verbeteren van de betaalbaarheid en anderzijds het in stand houden van de investeringsbereidheid in (midden) huurwoningen. Lukt dat laatste niet, dan zal de groei van het aanbod van middenhuurwoningen beperkt blijven.

Het ministerie overlegt nu met verhuurdersorganisaties IVBN, Vastgoedbelang en Aedes. In 2023 moet dit leiden tot een wetsvoorstel en parlementaire behandeling, waarna de wet op 1 januari 2024 moet ingaan.

In de exploitatie van de bestaande portefeuille gaat de regelgeving pas effect hebben bij woningmutatie. Bij nieuwbouwprojecten wordt door institutionele beleggers uit maatschappelijk oogpunt al vaak gerekend met een behoudende aanvangshuur. Wel maakt de regelgeving bepaalde projecten moeilijker rond te rekenen. Vooral voor projecten met kleine appartementen wordt dat uitdagender, omdat deze weinig WWS-punten krijgen en de WOZ-cap dat aantal nog eens verlaagt. Ook in waarderingen heeft een lagere markthuur effect. Daarnaast kan de regelgeving en de onzekerheid erover op korte termijn leiden tot afnemende interesse van beleggers. Hoewel hier nog geen duidelijke signalen voor zijn kunnen beleggers hun investeringsbeslissing uitstellen tot de regelgeving definitief is.

DE MONARCH - DEN HAAG

Bron: Syntrus Achmea

Vooruitblik

Voor de rest van het jaar wordt door diverse partijen, waaronder de banken en Oxford Economics, verwacht dat de huizenprijzen nog slechts beperkt stijgen. De oplopende hypotheekrentes en de hoge inflatie zullen effect hebben op de betaalbaarheid van woningen. Van een daling van huizenprijzen zal nog geen sprake zijn aangezien de werkloosheid naar verwachting laag blijft. Daarnaast blijft er een grote schaarste aan woningen in Nederland. Ook op de huurmarkt is deze schaarste merkbaar met stijgende (markt)huurprijzen en lage leegstandsniveaus. Door de stijgende rentes, hoge bouwkosten en de aangekondigde huurregulering zijn beleggers voorzichtiger geworden, maar interesse in woningbeleggingen is er nog steeds.

Deel deze pagina