ZORGVASTGOED

Het ministerie van VWS heeft een nieuw programma voor de ouderenzorg geïntroduceerd: Wonen, Ondersteuning en Zorg voor Ouderen, kortweg Wozo. De ouderenzorg moet veranderen. Deze verandering is noodzakelijk door de sterk toenemende vergrijzing en de daarmee samenhangende zorgbehoefte, maar ook door de grote personeelsschaarste. Wozo borduurt voort op ingezette beleidsrichtingen, gericht op meer zelfstandigheid en langer thuis wonen. Onder het motto: ‘zelf als het kan, thuis als het kan, digitaal als het kan’ komt de focus voor de toekomst vrijwel volledig op extramurale zorg te liggen. De groei van ‘traditionele’ intramurale zorg wordt beperkt tot de vervangingsvraag en al ingezette investeringen.

Het is de vraag of deze beleidsrichting dé oplossing is voor de problematiek. Er bestaat veel maatschappelijke weerstand door het idee dat de zorg verder verschraalt. Toch lijken deze maatregelen onontkoombaar en dragen zij bij aan een oplossing. Het belang neemt hierdoor toe van geclusterde ouderenwoningen in de nabijheid van zorg waar mensen zo lang mogelijk zelf redzaam zijn. Minister Helder schroeft het beoogde aantal nieuwe woningen waar ouderen zorg kunnen ontvangen op van 160.000 naar 250.000 in 2030. Dit sluit aan op de visie van Zilveren Kruis en Syntrus Achmea dat er in 2040 450.000 extra woningen geschikt voor ouderen nodig zijn. Voor beleggers in zorgvastgoed is duidelijk dat de behoefte en kansen liggen in vastgoedinvesteringen op het scheidsvlak van wonen en zorg. Uit onderzoek blijkt dat er grote verschillen in de behoefte per regio bestaan.

Niet alleen mensen zonder zorgbehoefte zijn op zoek naar passende huisvesting, er wachten ook mensen op huisvesting voor wie de noodzaak van zorg dichtbij komt. Het aantal personen dat Wlz-zorg wenst op een locatie naar voorkeur, de zogeheten ‘niet-actief wachtenden’, bleef in de afgelopen maanden stabiel, maar is met ruim 16.000 aanzienlijk. Het aanbod sluit dus onvoldoende aan op de vraag. Het aantal personen met een opnamebehoefte loopt wél verder op. In een jaar tijd is deze wachtlijst ruimschoots verdubbeld tot boven 2.500 personen. Voor deze wachtenden is plaatsing binnen enkele maanden noodzakelijk.

In januari 2024 worden de tarieven voor de normatieve huisvestings- (NHC) en normatieve inventariscomponent (NIC) herijkt. Dat heeft de Nederlandse Zorgautoriteit bepaald in een beleidsregel. De lagere rente van de afgelopen jaren verlaagt de vermogenskostenvoet, één van de factoren bij het bepalen van de NHC en NIC. Tot die tijd vind nog wel de periodieke indexatie met 2,5 procent plaats. Bij de herijking is (nog) geen rekening gehouden met veranderende huisvestingswensen of gestegen bouw- en energiekosten. De tariefdaling voor zorginstellingen wordt door Finance Ideas en AAG geschat op 7 tot 8 procent voor de NHC en 2,5 procent voor de NIC. Voor zorginstellingen betekent dit dat er, naast zorgen over de stijgende kosten, ook een rem komt op de inkomsten. De financierbaarheid en vastgoedsturing staan daarmee de komende jaren hoog op de agenda van zorginstellingen. Nieuwbouw of herontwikkeling van intramuraal zorgvastgoed wordt steeds lastiger financierbaar. Beleggers moeten rekening houden met krappere marges tussen NHC en huur. In gevallen waar de hoogte van de huur vergelijkbaar is met de hoogte van de NHC kunnen verhuurrisico’s optreden. Zorgwoningen waar mensen zelf huur betalen en via volledig pakket thuis (VPT) zorg inkopen, zullen steeds populairder worden.

Na een relatief rustig eerste kwartaal ten opzichte van vorig jaar, heeft het hogere transactievolume in het tweede kwartaal het totale transactievolume over het eerste halfjaar weer bijgetrokken. Naast het volume laat ook het aantal transacties een gelijke trend zien met vorig jaar. Individuele transacties bepalen sterk welke type kopers het transactievolume verdelen. In het eerste halfjaar van 2022 waren vooral institutionele beleggers en niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen sterk vertegenwoordigd. In het eerste halfjaar van 2021 waren juist de beursgenoteerde vastgoedfondsen nog de grootste kopers. Opvallend in het eerste halfjaar van 2022 was het oplopende aandeel Nederlandse kopers, meer verkopen door woningcorporaties en juist minder door zorginstellingen. Het aandeel bestaande bouw in de transacties bleef ruim 50 procent. Door de aangekondigde verhoging van de overdrachtsbelasting en de stijgende bouwkosten zal de belangstelling voor bestaand vastgoed in de tweede helft van 2022 toenemen.