HYPOTHEKEN
Keypoints
- Swaprentes en hypotheektarieven verder gestegen
- Sterke daling aantal hypotheekaanvragen oversluiters, kopers vragen meer aan
- Afgesloten hypotheekbedrag op hoogtepunt.
- Aangevraagde hypotheekbedrag inmiddels lager
- Huizenprijzen dalen fors
- Aantal executieveilingen neemt nauwelijks toe
Rentemarkt
In het derde kwartaal van 2022 stegen de swaprentes aanzienlijk voor alle looptijden van de swapcurve. De swaprentes met looptijden tot 10 jaar stegen gemiddeld met 119 basispunten. Voor de langere looptijden stegen de rentes gemiddeld met 58 basispunten. De 5-jaars rente steeg van 1,79% naar 2,97%. De 10-jaars rente steeg van 2,17% naar 3,08%. De 30-jaars rente steeg van 1,98% naar 2,40%. De swapcurve is aan de korte kant vervlakt. Het verschil tussen de rente voor 10 jaar en voor 5 jaar is afgenomen. Dit bedroeg aan het eind van het tweede kwartaal nog 37 basispunten en is aan het eind van het derde kwartaal 11 basispunten. Het negatieve verschil tussen de 30-jaars rente en de 10-jaars rente is nog groter geworden.
Waar het verschil aan het einde van het tweede kwartaal -0,18% bedroeg, is dit aan het einde van het derde kwartaal -0,68%. Hiermee ligt de 30-jaars swaprente lager dan de 10-jaars swaprente en is de curve inverse na 10 jaar swap.
In het derde kwartaal zijn de rentes verder gestegen. De aanhoudende hoge inflatie heeft centrale banken wereldwijd ertoe aangezet om de beleidsrente te verhogen. Waar de markt hoopte op een einde aan de renteverhogingen door dalende inflatie, bleek daar geen sprake van. In de ontwikkelde economieën bleef de inflatie hoog wat ervoor gezorgd heeft dat centrale banken verder de rente hebben verhoogd. Er zijn ongekend grote stappen ondernomen door Centrale Banken om de inflatie te beteugelen. De Federal Reserve (Fed) heeft in het derde kwartaal de beleidsrente verhoogd met 150 basispunten. In Europa heeft de ECB in het derde kwartaal de beleidsrente met 125 basispunten verhoogd. Door de aanhoudende hoge inflatie is de consensus dat de rentestappen nog groter zullen zijn en wordt er zelfs gesproken van ongekende verdere rentestappen van 100 basispunten. Sinds het starten van de verkrappende cyclus door Centrale Banken heeft de Fed de rente verhoogd met 3,25% en heeft de ECB de rente met 1,25% verhoogd. De aanhoudende hoge inflatie en de verwachting van verdere renteverhogingen heeft geleid tot verder stijgende rentes in het derde kwartaal.
EUROSWAPRENTE
Bron: Syntrus Achmea
Hypotheektarieven en marges
In het derde kwartaal zijn de hypotheektarieven weer verder gestegen, nadat ze in het eerste en tweede kwartaal van 2022 al fors gestegen waren. De stijging was in het afgelopen kwartaal echter een stuk minder groot dan in het tweede kwartaal. Het gemiddelde tarief (op basis van de top-10 aanbieders) voor een 10-jaars rentevaste hypotheek met NHG steeg van 3,37% naar 3,82%. De marge op hypotheken in dit segment daalde in het derde kwartaal; de marge ging van 142 naar 87 basispunten. Het gemiddelde tarief voor een 30-jaars tophypotheek (hypotheek met LTV > 90%) steeg van 4,36% naar 4,56% gedurende het afgelopen kwartaal. Ook in dit segment nam de marge (ten opzichte van swap) af. De marge op dergelijke hypotheken daalde met 65 basispunten van 238 naar 173 basispunten. De stijging van de hypotheekrentes volgt de stijging van de swaprentes, zij het met enige vertraging. In het begin van het afgelopen kwartaal zijn de swaprentes tijdelijk wat lager geweest om vervolgens in augustus en september weer verder te stijgen. Met name de stijging in september is nog niet volledig terug te zien in de hypotheekrentes. Dit verklaart mede de aanzienlijke daling van de marges.
ONTWIKKELING HYPOTHEEKTARIEVEN
Bron: Syntrus Achmea
ONTWIKKELING MARGES
Bron: Syntrus Achmea
Sterke daling aantal hypotheekaanvragen oversluiters, kopers vragen meer aan
Vanaf juni is het aantal afgesloten hypotheken volgens het Kadaster langzaam teruggelopen van een 3-maandsgemiddelde van ongeveer 45.000 naar een 3-maandsgemiddelde van ongeveer 41.000 hypotheken (bron: Kadaster, bewerking Syntrus Achmea). Het aantal hypotheekaanvragen geeft een meer actueel beeld van de stemming van consumenten op de hypothekenmarkt. Het aantal aanvragen in het derde kwartaal is met 14 procent gedaald ten opzichte van vorig jaar. De daling werd met name veroorzaakt door een sterke daling van het aantal oversluiters. Het aandeel van dit type hypotheekaanvragen daalde met bijna 32 procent op jaarbasis. Opvallend is dat de aanvragen van kopers, ondanks oplopende rentes en economische en politieke onzekerheden, in het afgelopen kwartaal is gestegen met ruim 5 procent. De doelgroepen starters en doorstromers met NHG vroegen veel meer hypotheken aan dan vorig kwartaal (bron: HDN).
AANTAL HYPOTHEKEN EN HYPOTHEEKSOM (3-MNDS VOORTSCHRIJDEND)
Bron: IG&H en Kadaster (2022)
Afgesloten hypotheekbedrag op hoogtepunt, aangevraagde hypotheekbedrag inmiddels lager
Op basis van afgesloten hypotheken is de gemiddelde hypotheeksom in juli en augustus nog doorgestegen tot ruim 480.000 euro. Het terugvallen van het aantal afgesloten hypotheken heeft wel gezorgd voor een daling van de totale hypotheeksom tot 13,6 miljard euro (bron: Kadaster). HDN signaleert bij de aangevraagde hypotheken in het derde kwartaal wél een daling van het hypotheekbedrag wat wordt aangevraagd. Bij de kopers daalde de loan to income van 4,44 naar 4,08 en bedroeg de gemiddelde loan to value 75,1% (bron: HDN).
In het tweede kwartaal waren er bij het marktaandeel van hypotheekverstrekkers relatief grote verschuivingen. Het aandeel van banken daalde van 52,0 naar 51,3 procent en het aandeel van verzekeraars daalde sterk van 14,8 naar 12,0 procent. De sterkste stijger waren de regiepartijen. Hier steeg het marktaandeel van 22,6 naar 25,8 procent (bron: IG&H).
MARKTAANDEEL HYPOTHEEKVERSTREKKERS
Bron: IG&H (2022)
Huizenprijzen dalen fors
Op de koopwoningmarkt is de gemiddelde transactieprijs in het derde kwartaal fors gedaald. Cijfers van de NVM tonen een daling van 5,8 procent op kwartaalbasis, op jaarbasis is nog een stijging te zien met 2 procent. In bijna alle regio’s daalden de transactieprijzen, alleen in vier noordelijke regio’s was er een (lichte) stijging. Belangrijke factor in de prijsdalingen is de oplopende hypotheekrente, waardoor huizenkopers steeds minder leenruimte hebben. En dan is er nog de economische onzekerheid. Het aantal transacties was stabiel ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Doordat het aanbod in het derde kwartaal met 22 procent toenam, verruimde de krapteindicator van 2,1 naar 2,8, het hoogste niveau sinds 2019. Het aantal woningen waarvoor wordt overboden loopt verder terug, gemiddeld werd er 3 procent boven de vraagprijs geboden. De NVM-cijfers zijn gebaseerd op de gemiddelde transactieprijs en geven een grove, maar actuele indicatie van de huizenprijsontwikkeling. De prijsindex bestaande koopwoningen van CBS en Kadaster geeft een betere indicatie, doordat deze corrigeert voor locatie en woningtype. In augustus en september daalde de prijsindex met respectievelijk 0,2 en 0,7 procent ten opzichte van de vorige maand. Door de hoge inflatie en stijgende hypotheekrente daalde de Eigen Huis-marktindicator verder tot 85 punten in augustus (100 is ‘neutraal’ op een schaal van 0 tot 200). Het is voor het eerst sinds begin 2014 dat deze indicator deze lage stand laat zien.
Aantal executieveilingen neemt nauwelijks toe
In het aantal executieveilingen is op basis van een 3-maands voortschrijdend gemiddelde nog weinig verandering opgetreden. Het aantal gedwongen verkopen is licht opgelopen tot gemiddeld 22 per maand wat nog steeds historisch laag is. Dit aantal kan de komende maanden nog doorstijgen door de oplopende maandlasten. Voor sommige financieel kwetsbare huishoudens kunnen de hoge energietarieven en de gestegen prijzen voor dagelijkse uitgaven tot betalingsproblemen leiden. Het energieplafond en de koopkrachtreparaties van de overheid zullen pas aan het einde van 2022 en begin 2023 terug te zien zijn in de koopkracht. De verhoging van de grens voor een NHG-hypotheek van 355.000 tot 405.000 euro in 2023 verkleind eveneens het risico op potentiële betalingsproblemen.
AANTAL EXECUTIEVEILINGEN (3-MNDS VOORTSCHRIJDEND)
Bron: Kadaster (2022), bewerking Syntrus Achmea
Vooruitblik
De hypotheekrente zal zich (met enige vertraging) aanpassen aan de swaprente. Als de swaprente stijgt zal de hypotheekrente eveneens navenant stijgen maar dan met enige vertraging. Als de swaprente daalt dan zal de hypotheekrente eveneens dalen met enige vertraging. Naar verwachting zullen de hypotheekrentes verder stijgen, dit in reactie op de gestegen swaprentes in het derde kwartaal. Ook verwachten wij een stijging van de marges ten opzichte van het eind van het derde kwartaal door de verlate reactie van de hypotheekmarkt op de kapitaalmarkt. De voorspellingen ten aanzien van de huizenprijsontwikkeling in de laatste maanden van 2022 en 2023 zijn het afgelopen kwartaal door de verschillende partijen neerwaarts bijgesteld. De gestegen hypotheekrentes en politieke en economische onzekerheden hebben in de afgelopen maanden al voor een stabilisatie van de PBK-prijzen en een daling van NVM-prijzen gezorgd. Of deze trend de komende kwartalen versterkt of verzwakt doorzet hangt mede af van de effecten van de koopkrachtreparaties en renteontwikkelingen. Positieve fundamenten voor de woningmarkt blijven de lage werkloosheid en het grote woningtekort.