RETAIL
Keypoints
- Detailhandelsomzet groeit 18 kwartalen op rij, maar inflatie blijft hoog
- De vraag naar retail op A-locaties trekt aan, leegstand daalt
- De investeringsmarkt vertraagt door toegenomen onzekerheid
- Hogere energielasten versnellen verduurzaming
Hoge inflatie houdt aan, detailhandelsomzet groeit
De inflatie is in september opgelopen tot 14,5 procent (CBS). De stijgende kosten worden nu in de hele markt gevoeld en zorgen voor grote onzekerheid. Het consumentenvertrouwen was al historisch laag en daalde het afgelopen kwartaal verder. Het producentenvertrouwen bleef in het tweede kwartaal nog redelijk stabiel, maar daalde in het derde kwartaal. Producenten maken zich vooral zorgen over teruglopende orderportefeuilles en de verwachte productie. Het sentiment verslechterde vooral in de branche textiel, kleding en leer. Het aantal faillissementen steeg in september, maar is in historisch perspectief nog steeds laag. Vooral in de horeca nam het aantal faillissementen relatief toe. Deze sector ondervindt veel last van de hogere prijzen en heeft moeite voldoende personeel aan te trekken. Het verslechterde sentiment is nog niet direct terug te zien in de ontwikkeling van de detailhandelsomzet, die nu al 18 kwartalen op rij groeit. Terwijl de non-foodsector in de zomer opkrabbelde, werd de stijging in augustus vooral veroorzaakt door de foodsector. Het verschil tussen de waarde van de omzet en het volume wordt steeds groter. Waar mogelijk worden verkoopprijzen verhoogd om de hogere bedrijfslasten te dekken. De online omzet van de non-foodsector daalde in augustus. Het lijkt erop dat consumenten vooral voorzichtiger aan doen, maar een balans hebben gevonden in aankopen via het fysieke en online verkoopkanaal.
DE WAARDE VAN DE DETAILHANDELSOMZET VERSUS HET VOLUME
Bron: CBS (2022)
Vraag naar winkels op A-locaties trekt aan
In de eerste drie kwartalen daalde de leegstand met 0,6 procent naar een niveau van 6,2 procent. Deze daling wordt niet alleen veroorzaakt doordat winkelruimten worden samengevoegd of onttrokken, maar ook door nieuwe verhuur. Het valt op dat de leegstand op A-locaties in de binnensteden het sterkst daalde. In Amsterdam werd zelfs een daling van 2,9 procent gemeten in het A1-winkelgebied. Retailers zijn wel selectief en richten zich vooral op de schaarse, iets grotere ruimten op de beste plekken. In de top 10 van branches die de meeste leegstand hebben veroorzaakt, staan vooral kappers, horecabedrijven en voedingsspeciaalzaken. Deze bedrijven vestigen zich over het algemeen minder vaak op de A-locaties in binnensteden.
Op A-locaties domineert vrijwel altijd het mode- & luxe-segment. Hier is groei en krimp in formules. Voorbeelden van formules die nieuwe vestigingen openden in de afgelopen kwartalen zijn Shoeby, Cotton Club, My Jewellery, Goodz en KiK. My Jewellery is bovendien een sterk voorbeeld van een retailer die online begon en nu fysieke winkels opent. Voorbeelden van formules die vestigingen sloten zijn ONLY, Scamm, Wam Denim, Vero Moda en C&A. De vraag naar winkelruimten betreft vooral de iets grotere ruimten. Dit is sterk terug te zien in de daling van de leegstand uitgedrukt als percentage van het winkelvloeroppervlak - dat daalde naar een historisch laag niveau van 5,7 procent - en het gestegen gemiddelde winkelvloeroppervlak van de opgenomen ruimte.
LEEGSTAND ALS PERCENTAGE VAN HET AANTAL VERKOOPPUNTEN EN WINKELVLOEROPPERVLAK
Bron: Locatus (2022), bewerking door Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Tophuurniveaus blijven stabiel, gemiddelde markthuur stijgt
In het derde kwartaal bleven de tophuurniveaus op kwartaalbasis overwegend stabiel, terwijl het gemiddelde markthuurniveau licht steeg. Toch zit er meer onzekerheid in de markt dan een kwartaal eerder. Het is vooral afwachten hoe de energiesteunpakketten voor consumenten gaan uitwerken en of de koopkracht standhoudt. Retailers zijn hierdoor iets voorzichtiger geworden, maar aan het markthuurniveau wordt niet veel gesleuteld. Wel zijn er retailers die veel last hebben van de hogere energieprijzen, zoals horecabedrijven of bedrijven met veel elektrische apparatuur, zoals een keuken en koeling. De details van de steunpakketten voor dit segment worden momenteel uitgewerkt. Het ziet er naar uit dat er enige compensatie komt, maar het blijft de vraag in hoeverre retailers hiervan gebruik kunnen maken en of de hulp op tijd komt. Retailers komen vooral in de knel wanneer ze de hogere kosten niet of nauwelijks kunnen doorberekenen in de verkoopprijzen. Hierdoor is het risico toegenomen dat incentives nodig zijn om retailers tegemoet te komen in deze lastige periode.
ONTWIKKELING VAN HUURNIVEAUS (INDEX, 2010 = 100)
Bron: C&W (2022)
Beleggingsvolume daalt
Op basis van voorlopige cijfers van RCA kwam het transactievolume in het derde kwartaal uit op ruim 256 miljoen euro, 39,8 procent lager dan hetzelfde kwartaal in 2021. Dit doet vermoeden dat de vraag naar retailvastgoed als belegging nog steeds laag is. De huidige onzekerheid in de markt zorgt ervoor dat beleggers over de gehele linie voorzichtiger zijn geworden. Daarbij is de rente snel gestegen, waardoor de financieringslasten hoger zijn. Op 1 januari 2023 wordt de overdrachtsbelasting verhoogd. Beleggers kunnen om deze reden geplande transacties naar voren halen, om zo een deel van de overdrachtsbelasting te besparen. Voorlopig zijn het vooral de onzekerheid en de hogere financieringslasten die het investeringsvolume drukken. Van een sterke prijscorrectie is geen sprake en de aanvangsrendementen bleven in vrijwel alle markten stabiel.
BELEGGINGSVOLUME PER KWARTAAL (MILJARDEN EUROS)
Bron: RCA (2022)
TOP AANVANGSRENDEMENTEN (Q1-2010 - Q3-2022)
Bron: C&W (2022), bewerking door Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Beleggers zijn voorzichtig in afwachting van de ontwikkelingen in de markt
De hoge inflatie door de sterk gestegen energieprijzen en de hogere rentestanden zorgen voor veel onzekerheid in de markt. De overheid probeert de economie waar nodig te stimuleren en richt zich vooral op het beschermen van consumenten en het MKB. Het lijkt erop dat een manier is gevonden de koopkrachtval te dempen door de energieprijzen te maximaliseren voor huishoudens met een gemiddeld verbruik. Een vergelijkbare maatregel wordt uitgewerkt voor het bedrijfsleven, maar het blijft de vraag of voldoende retailers hiervoor in aanmerking komen. Zo is een voorwaarde dat de energielasten minimaal 12,5 procent van de omzet uitmaken, terwijl dat gemiddeld rond 8% is. Daarnaast is de vraag of de hulp op tijd komt. Waarschijnlijk wordt dat 1 april 2023 met terugwerkende kracht, maar retailers verwachten op korte termijn problemen.
Voor de lange termijn wordt gezocht naar structurele oplossingen, zoals het verduurzamen van vastgoed. Huishoudens hebben gemiddeld genomen veel spaargeld opgebouwd. Bovendien hebben huiseigenaren de afgelopen jaren veel overwaarde opgebouwd en zijn de financieringsvoorwaarden voor verduurzaming vaak aantrekkelijk. Op relatief korte termijn zal de koopkracht van de huishoudens hierdoor naar verwachting herstellen. De verduurzamingsopgave is er niet alleen voor de huishoudens, maar ook voor retailers en vastgoedeigenaren. Vastgoedeigenaren kunnen hierbij helpen, maar dit is niet altijd makkelijk in bijvoorbeeld historische panden in binnensteden. Toch wordt ook hier steeds vaker gekeken hoe panden kunnen worden verduurzaamd. Door simpelweg efficiënter met het gebouw om te gaan, gebruikt de retailer minder energie en stijgt de marge. Dat is beter voor retailer én vastgoedeigenaar.