WONINGEN
Keypoints
- Transactieprijzen dalen fors door hogere rentes
- Huurprijzen dalen ook, leegstand laagste ooit
- Activiteit op de beleggingsmarkt blijft beperkt
- Aanvangsrendementen dalen licht, verschil met rentes verkleint verder
- Duidelijkheid over nieuw huursegment
Huizenprijzen dalen fors
Op de koopwoningmarkt is de gemiddelde transactieprijs in het derde kwartaal fors gedaald. Cijfers van de NVM tonen een daling van 5,8 procent op kwartaalbasis, op jaarbasis is nog een stijging te zien met 2 procent. In bijna alle regio’s daalden de transactieprijzen, alleen in vier noordelijke regio’s was er een (lichte) stijging. Belangrijke factor in de prijsdalingen is de oplopende hypotheekrente waardoor huizenkopers steeds minder leenruimte hebben. En dan is er nog de economische onzekerheid. Het aantal transacties was stabiel ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Doordat het aanbod in het derde kwartaal met 22 procent toenam, verruimde de krapte-indicator van 2,1 naar 2,8, het hoogste niveau sinds 2019. Het aantal woningen waarvoor wordt overboden loopt verder terug, gemiddeld werd er 3 procent boven de vraagprijs geboden. De NVM-cijfers zijn gebaseerd op de gemiddelde transactieprijs en geven een grove, maar actuele indicatie van de huizenprijsontwikkeling. De prijsindex bestaande koopwoningen van CBS en Kadaster geeft een betere indicatie, doordat deze corrigeert voor locatie en woningtype. In augustus en september daalde de prijsindex met respectievelijk 0,2 en 0,7 procent ten opzichte van de vorige maand. Door de hoge inflatie en stijgende hypotheekrente daalde de Eigen Huis-marktindicator verder tot 85 punten in augustus (100 is ‘neutraal’ op een schaal van 0 tot 200). Het is voor het eerst sinds begin 2014 dat deze indicator deze lage stand laat zien.
BELANGRIJKSTE INDICATOREN Q3-2022
INDEX KOOP- EN HUURPRIJZEN NEDERLAND (2010=100)
Bron: Kadaster, MSCI, Oxford Economics (2022), bewerking Syntrus Achmea
Ook huren dalen, leegstand lager dan ooit
Gemeten op basis van transacties in de geliberaliseerde huursector daalden de huren per vierkante meter (kaal) in het derde kwartaal met 3,1 procent ten opzichte van het tweede kwartaal. De gemiddelde oppervlakte steeg licht van 77 naar 79 vierkante meter, wat de daling deels verklaart. Op jaarbasis was de huurprijsstijging met 7,5 procent fors te noemen. Het aantal huurtransacties bleef stabiel ten opzichte van het tweede kwartaal, maar daalde met 8,4 procent ten opzichte van een jaar eerder.
Markthuren van woningen in bezit van institutionele beleggers lagen in het tweede kwartaal 4,4 procent hoger ten opzichte van een jaar eerder, ten opzichte van het eerste kwartaal was de groei 1,2 procent. Binnen de G4 stegen in het tweede kwartaal de huren in Den Haag het hardst met 1,4 procent, in Rotterdam was de huurgroei het laagst met 0,6 procent. De leegstand in de door institutionele partijen verhuurde complexen daalde verder naar 1,5 procent. Sinds het begin van de MSCI-reeks in 2008 was de leegstand nog nooit zo laag. Cijfers over het derde kwartaal komen later beschikbaar (bron: MSCI).
FINANCIËLE LEEGSTAND WONINGEN MSCI UNIVERSUM
Bron: MSCI (2022), bewerking Syntrus Achmea
Activiteit op de beleggingsmarkt blijft beperkt
In het derde kwartaal van 2022 is de transactieactiviteit op de beleggingsmarkt opnieuw beperkt gebleven. Voorlopige cijfers van RCA tonen een kwartaalvolume van 721 miljoen euro. Dit is het derde kwartaal op rij dat er minder dan een miljard euro in Nederlandse woningen wordt belegd. Met 2,3 miljard euro ligt het beleggingsvolume in de eerste drie kwartalen van 2022 30% lager dan in dezelfde periode vorig jaar. Door de onzekerheid rondom huurprijsregulering én de economische ontwikkeling blijven beleggers afwachtend. Daarnaast zorgen de stijgende rentes ervoor dat beleggers minder kunnen bieden, vooral beleggers die met vreemd vermogen werken. De activiteit van institutionele beleggers, die voornamelijk nieuwbouw kopen, was in de eerste drie kwartalen het laagst van de afgelopen tien jaar. Bovenop de eerder genoemde onzekerheid is het investeren in nieuwbouw lastiger geworden door de stijgende bouwkosten, problemen met stikstof en lange RO-procedures.
BELEGGINGSVOLUME (IN MILJARDEN €) WONINGEN PER KWARTAAL
Bron: RCA (2022), bewerking Syntrus Achmea
Rendementen kruipen omhoog, rente op staatsleningen stijgt snel
DDe prime aanvangsrendementen in de belangrijkste woningmarkten van Nederland zijn het tweede kwartaal op rij gestegen met gemiddeld 0,05 procentpunt (bron: C&W). Doordat de risicovrije rente tot ruim boven de twee procent doorsteeg daalde de spread verder tot circa één procent. Dit is vergelijkbaar met de niveaus die we vóór 2009 zagen, voordat de staatsrentes begonnen te dalen. Wanneer de spread tussen staatsleningen en aanvangsrendementen op lange termijn zo laag blijft, zullen aanvangsrendementen oplopen door de risico-opslag die beleggers eisen. De gemiddelde aanvangsrendementen van huurwoningen in bezit van institutionele beleggers bleven in het tweede kwartaal van 2022 vrijwel stabiel op vier procent (bron: MSCI). Cijfers over het derde kwartaal komen later beschikbaar.
AANVANGSRENDEMENTEN WONINGEN
Bron: C&W, MSCI (2022), bewerking Syntrus Achmea
Een nieuw huursegment zorgt voor duidelijkheid
Met de bovengrens van 1.000 euro kiest de minister nu voor de onderkant van de eerdergenoemde bandbreedte. Een woning die op basis van het aantal WWS-punten onder deze grens ligt, wordt gereguleerd en krijgt huurprijsbescherming en een huurprijs die overeenkomt met het aantal WWS-punten. Woningen met zo’n 187 punten of meer blijven in de vrije sector, die geen beperking van de huurprijs kent.
De minister bevestigde dat de regulering pas ingaat bij nieuwe huurcontracten (mutatie of eerste verhuur), zittende huurders houden de afspraken uit het huurcontract. Bovendien komt er een vorm van toewijzing voor middenhuurwoningen, zodat deze daadwerkelijk terechtkomen bij de middeninkomens, details hierover ontbreken nog. De regulering van de middenhuur zou per 1 januari 2024 ingaan.
Met het vaststellen van de bovengrens schept de minister duidelijkheid in de markt. Hierdoor kan nauwkeuriger gerekend worden aan acquisities en weten beleggers in grote lijnen waaraan ze toe zijn. De bovengrens van zo’n 1.000 euro stelt institutionele beleggers in staat duurzame huurwoningen toe te voegen aan de Nederlandse woningvoorraad. In november 2022 wordt de precieze invulling van de regulering bekendgemaakt.
Met de bekendmaking van de bovengrens van de middenhuur ontstaat er naast de sociale huur (met een maandhuur tot € 764) en de vrije sector een nieuw gereguleerd huursegment tot 1.000 euro. Overigens is het ook mogelijk dat woningen met meer dan 187 punten een huurprijs onder 1.000 euro per maand krijgen, bijvoorbeeld grotere woningen in kleinere plaatsen buiten de Randstad.
ONE SPACE - DELFT
Bron: Syntrus Achmea
Vooruitblik
De komende maanden blijven de huizenprijzen naar alle waarschijnlijkheid dalen. De hoge rentes, gecombineerd met de aangekondigde ( strengere) Nibud-normen beperk en de leen capaciteit van huishoudens verder. Mogelijk zorgt de hoge verwachte loonontwikkeling dit jaar voor een dempend effect, maar de onzekerheid over een verdere rentestijging houdt aan. Op de beleggingsmarkt is er nu duidelijkheid over de aankomende huurprijsregulering, maar er blijft onzekerheid over de hoge rentestanden. De opwaartse druk op de aanvangsrendementen houdt aan en beleggingsvolumes zullen laag zijn. Op de huurmarkt blijft de schaarste merkbaar, de productie van (huur)woningen blijft achter en de onzekerheid op de koopmarkt zorgt ervoor dat huishoudens eerder gaan huren. Het resultaat is dat huurprijzen blijven stijgen en de leegstand laag blijft. De economie blijft ondanks al deze onzekerheden goed presteren met een lage werkloosheid. Een zware recessie is daarmee voorlopig onwaarschijnlijk.