RETAIL
Keypoints
- Detailhandelsomzet groeit 21 maanden op rij, sterke inflatie zwakt af
- De leegstand daalt naar 6 procent
- De investeringsmarkt vertraagt door toegenomen onzekerheid
Het consumentenvertrouwen kruipt uit het dal, prijzen lopen op
Retailers zagen in november de waarde van de omzet groeien met 5,5 procent op jaarbasis (CBS, 2023). De omzet groeit inmiddels 21 maanden op rij, maar wordt de laatste maanden vooral gedreven door stijgende prijzen. De inflatie kwam in december uit op ongeveer 10 procent op jaarbasis, de koopbereidheid van consumenten nam toe en zij waren minder negatief over het economisch klimaat. In november en december werd de energierekening met 190 euro per maand gecompenseerd door de overheid. Huishoudens gebruikten dit niet alleen om de maand door te komen, maar ook om spaartegoeden aan te vullen. Daarbij was er ook kritiek op de rigoureuze maatregel, die werd gezien als een hagelschot, omdat de steun ook terecht komt bij huishoudens die het niet direct nodig hebben. Bovendien was er al zicht op het prijsplafond dat op 1 januari in ging. Het hielp in elk geval om de omzetcijfers op peil te houden en om consumenten te laten wennen aan de gestegen prijzen. De hogere prijzen zijn hard nodig, omdat de marges van retailers steeds dunner worden door de stijgende exploitatie- en inkoopkosten. Voor nu lijkt dat te helpen, want het aantal faillissementen is in historisch perspectief - ondanks een stijging - nog steeds laag.
DE WAARDE VAN DE DETAILHANDELSOMZET VERSUS HET VOLUME (INDEX 2015 = 100)
Bron: CBS (2023)
Leegstand daalt naar 6 procent
De leegstand daalde het afgelopen jaar met 80 basispunten tot 6 procent. Dit kwam niet alleen doordat nieuwe huurcontracten werden afgesloten, maar ook doordat bestaande winkelruimten werden onttrokken of getransformeerd naar andere functies, waardoor de voorraad afnam. De voorraad nam vooral af in de segmenten verspreide bewinkeling en de kleinere kern-winkelgebieden, waar winkelmeters plaatsmaakten voor andere functies. Hoewel de vraag aantrok en de voorraad afnam, was de druk op de overgebleven voorraad nog niet hoog genoeg om huurgroei te genereren.
De tophuren bleven in het afgelopen kwartaal in vrijwel alle primaire kernwinkelgebieden stabiel. De bestaande voorraad was genoeg om de toegenomen vraag op te vangen, maar er waren de eerste signalen dat er ruimte ontstaat voor huurgroei op plekken waar het aanbod van courante ruimte schaars is. Die ruimte is van strategisch belang voor een huurder en blijft daardoor in trek bij zowel huurders als beleggers.
LEEGSTAND ALS PERCENTAGE VAN HET AANTAL VERKOOPPUNTEN EN WINKELVLOEROPPERVLAK
Bron: Locatus (2023), bewerking door Syntrus Achmea Real Estate & Finance
ONTWIKKELING VAN HUURNIVEAUS (INDEX, 2010 = 100)
Bron: C&W (2023), bewerking door Syntrus Achmea Real Estate & Finance
Het beleggingsvolume daalt, spreiding in het rendement is groot
In het vierde kwartaal kwam het beleggingsvolume volgens Real Capital Analytics uit op 318,8 miljoen euro, een daling van 70 procent vergeleken met hetzelfde kwartaal een jaar eerder. De afname van het beleggingsvolume werd vooral gedreven door de algemene ontwikkelingen op de kapitaalmarkt, waar vrijwel alle financiële beleggingen hoger werden gewaardeerd tegen het licht van het monetaire beleid van de ECB. Dat beleid is gericht op het beteugelen van de inflatie met een hogere beleidsrente. De afname weerspiegelt dan ook geen verslechterd sentiment voor retailvastgoed. In tegendeel, retail lijkt de afgelopen maanden aan populariteit te winnen bij beleggers die op zoek zijn naar een aantrekkelijk direct rendement en willen profiteren van een goed instapmoment. Beleggers bleven wel voorzichtig, want de spreiding binnen de sector groot. Het bovenste kwartiel liet in het derde kwartaal een rendement zien van 15 procent op jaarbasis, maar het onderste kwartiel kwam in dezelfde periode net boven 0 procent uit. Door de hogere rente liepen de topaanvangsrendementen het laatste kwartaal beperkt op met 5 tot 15 basispunten, met uitzondering van Eindhoven, waar ze stabiel bleven. De topaanvangsrendementen van stadsdeelcentra en wijkwinkelcentra bleven ook stabiel.
BELEGGINGSVOLUME (IN MILJARDEN €) PER KWARTAAL
Bron: Real Capital Analytics (2023)
SPREIDING TOTAALRENDEMENT (Q1-2008 - Q3-2022)
Bron: MSCI (2023)
Beleggers zijn voorzichtig en wachten marktontwikkelingen af
Met het oog op een (milde) recessie zijn vastgoedbeleggers doorgaans blij met een allocatie naar retail. De lage correlatie met andere vastgoedcategorieën en het relatief stabiele rendement zorgden er altijd voor dat retail redelijk ongeschonden door een recessie kwam. De coronacrisis was in die zin anders doordat retailers niet normaal functioneerden en de groei van e-commerce zich leek te versnellen. De markt heeft in deze periode een sterke daling doorgemaakt, maar inmiddels heeft het robuuste deel van de markt zich bewezen. De betere highstreetlocaties, dominante winkelcentra en krachtige wijkwinkelcentra blijven naar verwachting goed presteren. Het toerisme trekt langzaam aan en dit kan de retailmarkten in de grote steden de komende periode een extra boost geven. Bovendien worden de lonen gemiddeld genomen verhoogd en is er een prijsplafond voor de energieprijzen, waardoor de koopkracht minder onder druk staat dan een halfjaar geleden. Doordat de retailmarkt al eerder een correctie heeft ondervonden, liggen de aanvangsrendementen gemiddeld hoger dan voorheen. Hierdoor is er meer ruimte om een hogere rentestand op te vangen. De afwaardering van retail vastgoed zal hierdoor minder sterk zijn in vergelijking met andere assetklassen, die op dit moment erg hoog zijn geprijsd. Desondanks is de verwachting dat het transactievolume voorlopig beperkt blijft. Beleggers houden de goede retail objecten in portefeuille en de liquiditeit in de markt is beperkt.