ZORGVASTGOED

Het programma Wonen en zorg voor ouderen is in november gepresenteerd als zesde programma uit de Nationale Woon- en Bouwagenda van de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Het programma is ook onderdeel van Wozo (Wonen, ondersteuning en zorg voor ouderen, zie ook Investment Update augustus 2022). Ministers De Jonge en Helder beogen onder meer versnelling van woningbouw en doorstroming door specifiek voor ouderen te bouwen met voldoende voorzieningen in de wijk. Daarnaast draagt een leefomgeving die uitnodigt tot bewegen en ontmoeten eraan bij dat ouderen langer fit, gelukkig en zelfstandig kunnen blijven wonen. Van de 900.000 woningen die tot 2030 moeten worden gebouwd, zal ongeveer een derde specifiek geschikt moeten zijn voor ouderen. Volgens het programma gaat het om ongeveer 250.000 nultredenwoningen en geclusterde ouderenwoningen en 40.000 geclusterde verpleeghuisplekken. Het programma sluit aan op de visie van Zilveren Kruis en Syntrus Achmea dat er in 2040 450.000 extra woningen geschikt voor ouderen nodig zijn. De Nationale Woon- en Bouwagenda, inclusief het programma Wonen en zorg voor ouderen, wordt in de bestuurlijke afspraken met onder andere provincies en gemeenten omgezet in regiodeals.

Na eerdere alarmbellen van zorginstellingen en diverse zorgkoepels heeft de zorg nu ook volgens de NZa en Inspectie voor Gezondheid en Jeugd een kritiek punt bereikt. 'De zorg die wij gewend zijn, kan gewoon niet meer', geeft bestuursvoorzitter Marian Kaljouw van de NZa aan. De vraag naar zorgt stijgt, terwijl het aanbod steeds schaarser wordt. Er zijn lange wachtlijsten en er is een tekort aan zorgprofessionals. Zelfredzaamheid van mensen wordt dus steeds belangrijker. Mensen en hun netwerk moeten zoveel mogelijk zelf doen om de zorg voor iedereen toegankelijk te houden. Finance Ideas ziet geclusterde, zorggeschikte woningen als sleutel naar beschikbare zorg. Naast corporaties kunnen ook institutionele beleggers geschikte partners zijn om bij te dragen aan voldoende geschikte woningen voor zorgbehoevenden.

De maatschappelijke impact die beleggers hiermee kunnen realiseren, is evident. De personeelsproblematiek en gestegen kosten zorgen voor verwachtingen van rode cijfers in boekjaar 2022 voor onder andere ziekenhuiszorg, gehandicaptenzorg en ouderenzorg. Desondanks blijft het aantal faillissementen in de zorg minimaal. In het care-segment, met name instellingen die verpleging en verzorging met overnachting bieden, waren er in het derde en vierde kwartaal geen faillissementen. Het aantal faillissementen bij curatieve zorgaanbieders bleef redelijk stabiel, terwijl er bij welzijnsorganisaties een lichte stijging is waar te nemen.

De terughoudendheid op de investeringsmarkt komt in het vierde kwartaal tot uiting in oplopende bruto aanvangsrendementen. Aanvangsrendementen van eerste- en tweedelijnszorg zijn na een lichte stijging in het derde kwartaal, in het vierde kwartaal verder opgelopen met 20-25 basispunten. In dit segment zijn vaker buitenlandse partijen actief en partijen die met vreemd vermogen financieren. De afnemende interesse is duidelijk terug te zien in oplopende marktrendementen. Ook bij het woongerelateerde zorgvastgoed zijn aanvangsrendementen met 15 tot 25 basispunten opgelopen in het vierde kwartaal. Op jaarbasis is het effect echter minder groot met een jaar-op-jaar rendementsverandering van 0 tot 15 basispunten. Projecten die ‘on hold’ staan en later opnieuw geïnitieerd worden, zullen tegen hogere rendementen door investeerders worden gekocht. De hogere financieringsrente en algemene economische onzekerheden zullen een tijdelijke verkrapping van het concurrentieveld van beleggers betekenen. Een verdere stijging van aanvangsrendementen in het eerste kwartaal is daarom niet uit te sluiten. Toch blijven beleggingskarakteristieken van zorgvastgoed, zoals een grote vraag, aantrekkelijk.