RETAIL
Keypoints
- Hoge prijzen maken consument bedachtzaam, maar loonstijgingen verzachten de dalende koopkracht
- Retailers zien niet alleen de omzet stijgen, maar ook de kosten
- Het transactievolume is historisch laag
- Retail aantrekkelijker gewaardeerd dan andere vastgoedsectoren?
Hoge prijzen maken consument bedachtzaam, maar loonstijgingen verzachten dalende koopkracht
De omzet van de detailhandel groeide in februari met 8,5 procent. Deze groei werd vooral veroorzaakt door de hogere prijzen, want het volume daalde met 2,9 procent. De stijging is minder sterk dan vorige maand, maar was – met uitzondering van bouwmarkten, keukens en vloeren – in alle deelbranches positief. De consumptie van huishoudens groeide met bijna 3 procent in februari. Deze bestedingen kwamen vooral bij de diensten terecht en minder bij duurzame goederen. Consumenten zien de prijzen van producten stijgen, terwijl de prijzen van energie weer dalen. Dit is terug te zien in de prijsontwikkeling van de kerninflatie, die hardnekkig hoog is vergeleken met de standaard inflatie. Dit maakt ze bedachtzaam, maar gemiddeld stijgen de lonen sterk. De Cao-lonen zijn in geen veertig jaar zo hard gegroeid, meldt het CBS. Uit het consumentenonderzoek van Wunder (2023), blijkt dat de Nederlandse consument graag voor kwaliteit gaat, maar ook gevoelig is voor koopjes. De meeste consumenten geven aan evenveel of minder aankopen online te doen, waardoor de piek in online bestedingen voorlopig lijkt bereikt. De consument zal dus vooral moeten wennen aan hogere prijzen van producten en zou voldoende koopkracht moeten hebben. Deze aanpassing kan even duren, maar zal geen nieuwe grote bedreiging vormen voor de detailhandel, zolang een algemene economische recessie met stijgende werkloosheid uitblijft.
ONTWIKKELING DETAILHANDELSOMZET (2015 = 100)

Bron: CBS (2023)
PRIJSONTWIKKELING

Bron: CBS (2023)
Retailers zien niet alleen de omzet stijgen, maar ook de kosten
De leegstand bleef in het eerste kwartaal van 2023 stabiel op een niveau van zes procent. Het aantal faillissementen steeg, maar zorgde niet voor massale vraaguitval. Het viel wel op dat er minder vraag was vanuit internationale retailers, met enkele uitzonderingen daargelaten. Retailers zagen de exploitatielasten stijgen als gevolg van de hoge inflatie en loonsverhogingen. De sterk gestegen rente zorgde bovendien voor hogere financieringslasten. Die zorgen voor problemen bij retailers met veel vreemd vermogen op de balans. Een slachtoffer hiervan was Scotch en Soda dat na een faillissement direct een doorstart maakte. De hogere kosten drukten topmarkthuurniveaus in bijna alle markten. Toch worden de meeste huurcontracten marktconform verlengd en lijkt een verdere daling onwaarschijnlijk.
LEEGSTAND ALS PERCENTAGE VAN HET AANTAL VERKOOPPUNTEN EN WINKELVLOEROPPERVLAK

Bron: Locatus (2023), bewerking door Syntrus Achmea
ONTWIKKELING VAN TOPHUURNIVEAUS (Q1-2023 VS Q1-2022)

Bron: C&W (2023), bewerking door Syntrus Achmea
Het transactievolume is historisch laag
Het voorlopige transactievolume kwam uit op 87,6 miljoen euro (Real Capital Analytics, 2023). Dit is verreweg het laagste volume in het eerste kwartaal sinds de meting begon in 2007. Het is zeer rustig op de beleggingsmarkt door de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt. De rente is de afgelopen kwartalen sterk opgelopen, maar lijkt nu stabiel. Toch liggen de bied- en laatprijzen nog ver uit elkaar, waardoor transacties uitblijven. Het valt vooral op dat het aantal aankopen door institutionele beleggers in 2023 tot nu toe miniem is, terwijl het aandeel aankopen door private partijen juist hoog is. De lagere vraag en hogere rentestanden zorgen ervoor dat de aanvangsrendementen omhoog bewegen. Doordat de meeste aanvangsrendementen al flink zijn gedaald, is de schok nu milder. Retail komt er in vergelijking met andere vastgoedklassen als woningen en logistiek goed uit.
BELEGGINGSVOLUME RETAIL PER KWARTAAL (IN MILJARDEN €)

Bron: Real Capital Analytics (2023)
SPREIDING TOTAALRENDEMENT (Q1-2008 - Q4-2022)

Bron: MSCI (2023), bewerking Syntrus Achmea
Retail aantrekkelijker gewaardeerd dan andere vastgoedsectoren?
Nu de rente de sterkste stijging sinds lange tijd laat zien, neemt de spread in hetzelfde tempo af. In het vierde kwartaal daalde de spread zelfs naar een niveau van 2,2 procent richting het gemiddelde van vroeger. Het lijkt er op dat retail gemiddeld genomen voldoende ruimte heeft om de gestegen rente op te vangen. Bovendien zijn portefeuilles minder sterk gefinancierd met vreemd vermogen dan in het verleden wel het geval was. Financiers waren immers al voorzichtig, doordat het sentiment niet altijd even best was. Inmiddels heeft een groot gedeelte van de markt zich bewezen en houdt de vraag naar fysieke winkels vanuit de retailers stand. De outlook voor de huurgroei is gematigd positief, waardoor de kans op waardegroei ook positief is. Daarom is het een mooi instapmoment voor beleggers die niet afhankelijk zijn van financiering met vreemd vermogen.
De spreads, ofwel het verschil tussen het aanvangsrendement en de lange rente op staatsobligaties, geven inzicht in de relatieve waardering wanneer deze met elkaar worden vergeleken. Bij retail is deze spread na de wereldwijde crisis in 2008 sterk opgelopen tot boven vijf procent. Dit kwam vooral doordat de rente lange tijd daalde en het aanvangsrendement minder hard daalde dan de rente. Het resultaat was dat retail aantrekkelijk was geprijsd bij een overvloed aan goedkoop kapitaal. Met enkele uitschieters in 2015 en 2017, was het beleggingsvolume tussen de twee en drie miljard euro per jaar. De spread was zeer hoog vergeleken met de periode vóór 2008, toen het verschil meestal tussen de twee en drie procent lag. Nu de spreads normaliseren en het institutioneel gedeelte van de retailmarkt goed functioneert, is retail relatief aantrekkelijk gewaardeerd en zal de sector de komende periode waarschijnlijk beter presteren dan de andere sectoren.
SPREAD TUSSEN NET INITIAL YIELD EN LANGE RENTE

Bron: Oxford Economics (2023), MSCI (2023), bewerking door Syntrus Achmea
SPREAD TUSSEN NET INITIAL YIELD EN LANGE RENTE PER SECTOR
