RETAIL

De leegstand bleef in het eerste kwartaal van 2023 stabiel op een niveau van zes procent. Het aantal faillissementen steeg, maar zorgde niet voor massale vraaguitval. Het viel wel op dat er minder vraag was vanuit internationale retailers, met enkele uitzonderingen daargelaten. Retailers zagen de exploitatielasten stijgen als gevolg van de hoge inflatie en loonsverhogingen. De sterk gestegen rente zorgde bovendien voor hogere financieringslasten. Die zorgen voor problemen bij retailers met veel vreemd vermogen op de balans. Een slachtoffer hiervan was Scotch en Soda dat na een faillissement direct een doorstart maakte. De hogere kosten drukten topmarkthuurniveaus in bijna alle markten. Toch worden de meeste huurcontracten marktconform verlengd en lijkt een verdere daling onwaarschijnlijk.

Nu de rente de sterkste stijging sinds lange tijd laat zien, neemt de spread in hetzelfde tempo af. In het vierde kwartaal daalde de spread zelfs naar een niveau van 2,2 procent richting het gemiddelde van vroeger. Het lijkt er op dat retail gemiddeld genomen voldoende ruimte heeft om de gestegen rente op te vangen. Bovendien zijn portefeuilles minder sterk gefinancierd met vreemd vermogen dan in het verleden wel het geval was. Financiers waren immers al voorzichtig, doordat het sentiment niet altijd even best was. Inmiddels heeft een groot gedeelte van de markt zich bewezen en houdt de vraag naar fysieke winkels vanuit de retailers stand. De outlook voor de huurgroei is gematigd positief, waardoor de kans op waardegroei ook positief is. Daarom is het een mooi instapmoment voor beleggers die niet afhankelijk zijn van financiering met vreemd vermogen.

De spreads, ofwel het verschil tussen het aanvangsrendement en de lange rente op staatsobligaties, geven inzicht in de relatieve waardering wanneer deze met elkaar worden vergeleken. Bij retail is deze spread na de wereldwijde crisis in 2008 sterk opgelopen tot boven vijf procent. Dit kwam vooral doordat de rente lange tijd daalde en het aanvangsrendement minder hard daalde dan de rente. Het resultaat was dat retail aantrekkelijk was geprijsd bij een overvloed aan goedkoop kapitaal. Met enkele uitschieters in 2015 en 2017, was het beleggingsvolume tussen de twee en drie miljard euro per jaar. De spread was zeer hoog vergeleken met de periode vóór 2008, toen het verschil meestal tussen de twee en drie procent lag. Nu de spreads normaliseren en het institutioneel gedeelte van de retailmarkt goed functioneert, is retail relatief aantrekkelijk gewaardeerd en zal de sector de komende periode waarschijnlijk beter presteren dan de andere sectoren.