WONINGEN
Keypoints
- Huurprijzen stijgen, leegstand blijft laag door schaarste
- Huizenprijzen dalen voor derde kwartaal op rij
- Krapte op huurmarkt houdt aan
- Nog steeds beperkte activiteit op beleggingsmarkt
- Aanvangsrendementen lopen op, verschil met risicovrije rente groeit weer
- Bouwkosten blijven stijgen
Daling huizenprijzen zet door
De huizenprijzen zijn in het eerste kwartaal van 2023 verder gedaald. Cijfers van de NVM tonen een daling van de transactieprijs van bestaande koopwoningen van 3,6 procent op kwartaalbasis, dit is vergelijkbaar met de daling in het vierde kwartaal van 2022. In totaal zijn de huizenprijzen sinds de piek halverwege 2022 in drie kwartalen met ruim 12 procent gedaald. Het aantal transacties daalde met 2 procent in het eerste kwartaal vergeleken met een jaar eerder. Hoewel het aanbod licht daalde, nam de krapte indicator toe van 3,2 in het vierde kwartaal naar 3,3 in het eerste kwartaal. De meeste woningen worden inmiddels op of onder de vraagprijs verkocht, slechts bij 3 van de 10 woningen wordt nog overboden. Een jaar geleden was dit 8 op de 10. Op de nieuwbouwmarkt bleef het aantal verkopen met 3.900 woningen op een vergelijkbaar niveau als in het vierde kwartaal van 2022, maar dit lag wel fors lager dan de ruim 6.000 een jaar eerder. Door de hoge bouwkosten is er beperkt ruimte om prijzen te corrigeren en kunnen ontwikkelaars nieuwbouwwoningen moeilijk afzetten bij kopers die te maken hebben met gestegen financieringslasten. Doordat ook beleggers minder nieuwbouw afnemen, lopen veel projecten vertraging op.
De NVM-cijfers zijn gebaseerd op de gemiddelde transactieprijs en geven een grove, maar actuele indicatie van de huizenprijsontwikkeling. De prijsindex bestaande koopwoningen (PBK) van CBS en Kadaster geeft een nauwkeurigere, maar vertraagde indicatie. De eerste kwartaalcijfers zijn nog niet bekend, maar Oxford Economics verwacht dat de PBK in het eerste kwartaal met 4,3 procent daalt. De Eigen Huis marktindicator bleef in maart stabiel op 73 punten (100 is ‘neutraal’ op een schaal van 0 tot 200).
INDEX KOOP- EN HUURPRIJZEN NEDERLAND (2015=100)
Bron: Kadaster, MSCI, Oxford Economics (2023), bewerking Syntrus Achmea
Huren stijgen verder door krapte
De markthuren van woningen in bezit van institutionele beleggers lagen in het vierde kwartaal 3,4 procent hoger dan een jaar eerder, vergeleken met het derde kwartaal stegen ze met 0,6 procent. De leegstand in de door institutionele partijen verhuurde complexen bleef met ongeveer 1,5 procent opnieuw stabiel. De lage leegstand toont de aanhoudende krapte aan voor huurwoningen in de vrije sector.
Door de beperkte nieuwbouwactiviteit en de effecten van de voorgenomen middenhuurregulering is de verwachting dat deze krapte zal aanhouden. Cijfers over het eerste kwartaal voor zowel de huurprijzen als de leegstand zijn bij het schrijven van deze update nog niet bekend (bron: MSCI).
RIJNVLIET - UTRECHT
Bron: Syntrus Achmea
Langzame start beleggingsmarkt
De beleggingsactiviteit in het eerste kwartaal van 2023 was beperkt. Voorlopige cijfers van RCA tonen een beleggingsvolume van 0,6 miljard euro. Dit volume loopt nog op wanneer meer transacties uit het eerste kwartaal bekend worden. Het transactievolume in het eerste kwartaal ligt altijd relatief laag, maar de activiteit lijkt dit jaar nog lager te zijn dan in voorgaande jaren. Ook voor de komende kwartalen is de verwachting dat de activiteit relatief laag blijft. De gestegen rentes en de daarop volgende prijscorrecties zorgen voor een afwachtende houding bij beleggers. Doordat verkopende partijen de prijs slechts beperkt willen of kunnen laten zakken, liggen bied- en vraagprijzen uit elkaar.
BELEGGINGSVOLUME WONINGEN PER KWARTAAL (IN MILJARDEN €)
Bron: RCA (2023), bewerking Syntrus Achmea
Correctie aanvangsrendementen ingezet
De aanvangsrendementen voor huurwoningen (prime, Amsterdam) zijn in het eerste kwartaal met 25 basispunten fors gestegen vergeleken met het vierde kwartaal. Tegenover een jaar eerder is de stijging 70 basispunten (bron: C&W). De risicovrije rente daalde in het eerste kwartaal licht, waardoor de spread toenam. De gemiddelde aanvangsrendementen van huurwoningen in bezit van institutionele beleggers stegen in het vierde kwartaal van 2022 fors met 20 basispunten en liggen nu op een vergelijkbaar niveau als halverwege 2021 (bron: MSCI). Cijfers over het eerste kwartaal komen later beschikbaar, maar gezien de ontwikkeling bij de prime rendementen lijkt een verdere stijging bijna zeker.
AANVANGSRENDEMENTEN WONINGEN
Bron: C&W, Oxford Economics, MSCI (2023), bewerking Syntrus Achmea
Bouwkosten blijven stijgen
Hoewel de woningprijzen dalen en de interesse van beleggers is afgenomen, blijven de bouwkosten stijgen. De bouwkostenindex van IGG is in het eerste kwartaal van 2023 met 1,1 procent gestegen vergeleken met het vierde kwartaal van 2022. Op jaarbasis was de stijging 8 procent. De loonkosten stegen sterk in het eerste kwartaal door een salarisstijging van 2,5 procent in de bouw-CAO, daarnaast steeg de prijs van beton met 13 procent. De afnemende interesse in nieuwbouw bij zowel beleggers als particuliere huizenkopers is zichtbaar in het dalende aantal bouwvergunningen. Hierdoor hebben bouwbedrijven te maken met een dalende werkvoorraad. IGG verwacht dat er later dit jaar meer ruimte in de markt ontstaat, waardoor de bouwkosten zich mogelijk stabiliseren.
BOUWKOSTENINDEX WONINGEN (2007 = 100)
Bron: IGG (2023), bewerking Syntrus Achmea
Vooruitblik
De huizenprijzen zullen de komende maanden onder druk blijven staan. Hoewel de hypotheekrentes zich lijken te stabiliseren is de verwachting in de markt dat huizenprijzen nog enkele kwartalen blijven dalen. De stijgende salarissen en de lage werkloosheid zorgen ervoor dat de daling beperkt blijft. Voorspellingen van banken wijzen tot nu toe op dalingen van ongeveer 5 procent op jaarbasis, maar veel zal afhangen van het monetaire beleid. De markt voor huurwoningen blijft goed presteren, door het beperkte aanbod zal in alle prijssegmenten vraag blijven. Hierdoor blijft de leegstand laag en zullen de markthuren stijgen. Op de beleggingsmarkt zal de opwaartse druk op de aanvangsrendementen aanhouden door de snel gestegen rentes. Veel institutionele beleggers zijn nu overwogen in vastgoed en het financieren van vastgoedacquisities met vreemd vermogen is financieel bijna onmogelijk. Het is dan ook niet te verwachten dat de beleggingsvolumes op korte termijn fors zullen toenemen.