ZORGVASTGOED

In het eerste kwartaal van 2023 is de beleggingsmarkt van zorgvast­goed bijna stilgevallen. Er zijn slechts zes transacties geregistreerd waar dit er normaal dertig tot veertig per kwartaal zijn. Het totale beleggingsvolume kwam uit op slechts 43 miljoen euro. De dalende trend was al zichtbaar in het vierde kwartaal, toen er al minder transacties plaatsvonden vergeleken met het voorgaande kwartaal en jaar. Het recordvolume dat in 2022 nog werd gerealiseerd, kwam vooral voort uit aangegane verplichtingen uit de eerste helft van 2022 of daarvoor. Door de sterk opgelopen rente hebben diverse partijen in de loop van 2022 op de rem getrapt. Vooral particuliere beleggers en vastgoedfondsen die met vreemd vermogen werken, hebben pas op de plaats moeten maken, omdat de businesscase niet was rond te rekenen. De verhoging van de overdrachtsbelas­ting in januari van 8 naar 10,4 procent maakt dit nog lastiger. Ook partijen die met overwegend eigen geld beleggen zijn in de afgelopen kwartalen geconfronteerd met waardedalingen van voorgenomen investeringen. Dit heeft rendementen onder druk gezet. De onzekerheid over het toekomstige waardeverloop heeft beleggers extra voorzichtig gemaakt. Naast de marktomstandighe­den heeft ook de overallocatie in vastgoed een negatieve invloed op de slagkracht van beleggers. Voorgenomen deals moeten terug naar de onderhandelingstafel en bij nieuwbouw in sommige gevallen zelfs terug naar de tekentafel. Dit zorgt voor een beperkt aanbod van zorgvastgoed. Verkopers van zorgvastgoed, zoals zorginstellingen en ontwikkelaars, kunnen niet meer de opbreng­sten realiseren die vorig jaar werden gedacht en verwacht. En beleggers moeten op hun beurt wennen aan kleinere spreads voor vastgoed vergeleken met de risicovrije rente. Deze impasse zal doorwerken in de rest van 2023. Voor partijen die zich snel kunnen aanpassen aan de nieuwe realiteit liggen mogelijk mooie investeringskansen in het verschiet

Aan potentiële cliënten hebben zorginstellingen geen gebrek. Hoewel er sinds de piek eind 2022 een kleine daling was, is het aantal wachtenden op huisvesting met Wlz-zorg met 23.500 nog steeds hoog. Het gaat in deze cijfers van Zorginstituut Nederland om de som van mensen die dringend moeten worden geplaatst én mensen die wachten op een voorkeurslocatie. Minister Helder heeft in het programma Wonen en Zorg voor Ouderen bepaald dat er in de toekomstige bouwopgave ruimte is voor 4.800 extra (intramurale) verpleeghuisplekken. Zo wil ze de uitbreidingsvraag vooral extra­muraal en gefinancierd via het zogeheten Volledig Pakket Thuis in 40.000 geclusterde verpleegzorgplekken opvangen. Zorgaanbieders hebben aangegeven in de periode tot 2027 tot 7.000 intramurale plekken te kunnen realiseren. Onlangs heeft minister Helder aange­geven open te staan voor een uitbreiding van de bouw van intramu­rale verpleeghuisplekken naar 7.000 tot 8.000 eenheden. Voor de zomer zou daarover een besluit moeten komen. Dit inzicht hangt samen met de voorspelling dat de realisatie van het aantal verpleeghuisplekken achterblijft bij de gewenste 40.000 plekken. Zorgkantoren stellen dat ‘de huidige uitbreidingsplannen onvol­doende zijn om de komende jaren alle ouderen die recht hebben op Wlz-zorg van zorg te kunnen voorzien’. En ‘dit betekent dat alle betrokken partijen (het Rijk, zorgaanbieders, gemeenten, woning­corporaties) hun verantwoordelijkheid moeten blijven nemen en randvoorwaarden in moeten vullen om de noodzakelijke capaci­teitsuitbreiding te realiseren’. Hoewel niet specifiek genoemd, betekent dit natuurlijk dat ook institutionele beleggers hieraan kunnen bijdragen.